学会“对症下药” 淡季换租省钱又省力

    眼下房价高企,而租金长期徘徊在较低水平,加之春节之前为传统租赁淡季,专家表示目前换租能够获得诸多好处,比如在租金方面得到实惠,    而且还有更大的选择余地。
    在当前房价已经涨到很高的情况下,从合理消费的角度出发,在淡季换租不失为一种明智的选择。2009年的楼市可谓是火爆异常,全国房价整体处在上涨通道中,就上海而言,有民间研究机构统计,房价整体上涨60%左右,少数楼盘价格翻番。这使得不少人“望房兴叹”,在这种情况下,租房成为更为实际的选择。
    而每年的春节前,住宅租赁市场往往会处于淡季,不少人因为换工作、回家过年等原因而选择在节前退房,与此同时,大部分人选择在节后重新租房,因此这段时间房源多需求少,租金上涨乏力。如果选择在这段时间换租,不但在租金方面得到实惠,而且还有更大的选择余地。
    精明租客节前换租
    这两天小张正忙着换房的事。一般情况下都是选择在春节后再租房,他为什么却要提前呢?提前换租,这其实正是小张的精明之处。
    小张是个“新上海人”,大学毕业之后来沪发展自己的事业,距今已在这里生活了两年多时间。每年春节,他都回江西老家过年,因此之前一直是春节前退租,过完春节回上海之后再租房。
    但去年租房时发生在自己身上的一件小事,让他改变了之前的习惯做法。那是在去年1月份,他陪朋友一起看了一套两房,租金为3500元。而在春节后轮到自己租房时,却发现条件相似的房源,月租金居然为3800元。前后不到一个月,而且当时还受到金融风暴的影响,房屋租赁市场疲软,但为何春节前后租金水平还是有所区别呢?中介公司的业务员告诉他,春节之后是租赁高峰期,大量的需求会使得租金水平整体上涨。
这件事让小张了解到,春节前租房可以少花钱。于是在年初租房时,他特意跟房东说明自己只租到2009年底,为的就是在过春节之前能够重新换租。
    其实,像小张这样的精明租客还有不少。记者从沪上部分中介门店了解到,目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少数租客甚至提前看房,为的是避开春季后的租房高峰期。此外,面对房价高企的现状,以及政府出手开始调控楼市,专家建议不妨先租房过渡,等到市场前景明朗之后再做决定。专家分析认为,中国楼市具有“政策市”特色,受政策影响较大,比如2007年的“二套房政策”就对平抑房价发挥了重要作用,因此此次政府对楼市进行调控,而且直指高房价现象,由此可以判断未来房价上涨空间不大。对此,本刊首席理财顾问徐建明表示,在这种情况下选择租房过渡是比较合适的。
    淡季换租省钱省力
    业内人士表示,春节前换租的好处不仅仅只是体现在省钱上面,而且可供选择的房源众多,还可节省不少精力。
春节前换租省钱,这是毋庸置疑的。记者了解到,省钱主要体现在两个方面,其一是租金水平相对春节后较低,其二是存在议价空间,还可与房东讨价还价。
    业内人士表示,春季前后租金报价相比,两者相差5%~10%不等。“一般情况下,春节前住房出租报价要低一些。”上海中原地产研究咨询部经理马冀如是说。他表示,由于节前租赁市场处于淡季,不少房东担心长时间空关造成租金收益上的损失,所以往往会选择以快速出租的方式来处理,租金报价不会高于市场水平。而春节后住宅租赁市场旺季来临,房东都会选择提价,导致租金上涨。
其实,我们也可以从相关数据方面找到佐证。记者查阅了上海租赁指数办公室公布的数据,发现指数变化区域与业内人士的说法基本一致。在2008年底、2009年初,受金融危机影响,租赁市场积弱不振,从2008年10月份开始,指数一直走低,跌幅维持在0.7%~0.8%之间,到了2009年2月(春节后),情况出现好转,指数出现止跌迹象,下跌幅度减小到0.66%,而到了2009年3月,也就是租赁高峰期间,指数出现反弹,上涨0.16%。2007年和2008年春节前后住宅租赁市场的变化情况也基本与之相似,如2008年1月租赁指数上涨1.6%,但2008年2月指数涨幅放大,为2.7%;2007年2月指数下跌0.47%,2007年3月立即“转正”为0.1%。
    此外,与节后租房相比,节前租赁市场存在议价空间。上海美联物业愚园分行营业经理张蓉告诉记者,在淡季,房东的心态较为平和,而且也不排斥租客的议价要求,而在节后,租赁市场整体上涨,市场需求增加,此时再要求房东降价已无可能。至于议价空间有多大?业内人士表示在5%左右,比如市中心一套小面积公寓,目前报价3000元,最终租下来可能只要2850元。
    换租技巧有讲究
    节前租房虽然好处多,但也要讲究技巧,这样才能把好处真正转化为实实在在实惠。
    节前换租先算账
    专家建议,在换租之前要先算一笔账,即闲置成本的大小。之所以要算账,主要是考虑到不少人可能要暂时离开工作的城市回家过年,如果回家探亲时间较长,租好房之后会面临闲置的情形,不使用还要付房租,这并不合算。因此在换租之前,一定要先确定闲置成本的大小。根据自己春节回家时间的长短来确定闲置成本,如果闲置成本较小,提前租房还是合算的。
    学会“对症下药”
    在2009年年初,记者曾亲身经历过这样一件事。记者的邻居原本打算以每月2200元的价格出租自己的一套两房,但3个月过去了仍然空关,最后他接受了每月1900元的报价。相对来说,空关时间越长,对房东形成的压力越大,因此越容易接受租客提出来的条件。业内人士建议,在租房之前,不妨先向中介经纪人了解一下住房的基本情况,特别是上一个租客搬出的时间,最近看房人数等。对于空置时间较长,而且看房人数并不多的房源,尽管提出降价要求。
    专挑高房价小区
    如何挑选到性价比更高的房源呢?专家建议尽量挑选高房价小区。目前房价已经涨到了相对高位,而租金并未随之上涨,因此只要不超过自己的预算,选择房价更高的小区,无疑能够得到更多的便利,比如高品质的室内家具家电配置、成熟的商业配套、高水平的物业管理等。
结合实际情况砍价
    业内人士提醒说,虽然现阶段房东并不排斥讨价还价,但也并非说明胡乱砍价也能奏效。一般情况下,现阶段房东能接受的降价空间在5%左右,因此要注意掌握好砍价力道的轻重。同时还要结合实际情况,比如对于少数长时间无人问津的房源,可以“砍”得稍重一点。

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