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     本报记者 马琳 北京报道目前，北京二手房市场上，租售比过高现象已出现，意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。而嗅觉灵敏的资本者已经把目光转向新的投资领域。

　　售租比超300：1

　　“相对于房屋售价来看，北京房地产市场的售租比已经出现错位。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。

“如北京CBD核心地带，富力城90平方米的两居室租金在3700元/月，房价115万元左右，售租比在313：1，同样现代城达到297：1，逼近甚至局部超出国际警戒线。”千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟表示。

　　按照平均房价计算，北京房价自2004年以来三年上涨了42%。据官方统计数据显示，北京房价涨幅位列全国第一。而在租赁方面，千万家房产经纪公司最新的监测数据显示：2007年2月，受到春节大量外来人员离京的影响，北京租赁市场承租客户数量仅为1月的43%，租赁市场成交量下跌14%；租赁成交均价由1月份的1713元/月萎缩到的1664元/月，减少了2.8%。

　　目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200：1~300：1之间。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果售价租金比低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房产后市看好。

　　“北京市二手普通住宅售租比正逐渐拉大的情况为市场传递了一个需要警惕的信号，表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。”千万家房地产经纪有限公司总经理华国强表示。

　　投资者转向房产公司

　　“售租比背离早在2003年就已显现。出现的主要原因还在于房价的虚高，因为租赁价格可以反映市场的真实需求。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖表示。

　　此外，营业税、个税、土地增值税的征收促使一部分物业转售为租，供需失衡矛盾促使整体租价走低，这一状态被业内人士解读为房地产泡沫的显现。

　　顾云昌指出，早在2003年，上海、杭州就已出现了售租比失衡的现象，说明市场存在一定的泡沫，但这样的风险预警并没有影响到房价和市场，人们也并没有放弃对房产的投资，原因是国内资本的流动性过剩，诸多资本流向了房市或股市，人们已经把房产作为一种投资产品，相信其未来价值，而不是房租收益，“但这样确实存在一定的风险性，售租比的背离不能反映正常的市场价格，有一定的泡沫。”顾云昌强调。

　　华国强认为，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使售租比出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

　　对比眼下北京二手房的售租比，房价虚高已是不争的事实，加之长线投资收益下降，投资者已面临如果房价不再继续上涨，而单纯依靠租赁收益的话，投资者将以比利息稍高3%~5%的收益率收场。

　　一位多年从事金融融资行业经营的“操盘手”表示，事实上，随着国内调控政策相继出台，大批资金开始“曲线”——从简单的直接购买楼盘炒作，改为通过注资房地产企业——的投资方式获利。