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调查工作不可少 涉外房屋租赁“八项”注意
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| 2007-4-27 19:06:00 |
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越来越多的港澳台以及外国人士、公司、组织通过房屋租赁的方式在上海这个国际化的大都市里经商、工作、学习、生活。因此，涉外房屋租赁（以下简称涉外租赁）越发受到人们的关注。从法律角度而言，涉外租赁形式多样，本文仅就租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，而租赁的房屋在国内的情形谈谈应注意的八个方面的问题。
调查工作不可少
案由：一台湾人士租下了淮海路上的一商铺，签好租赁合同后开起了服装店，生意逐渐红火时却突然接到了法院的开庭通知书。原来出租人是二房东，大房东知道转租的事情后要求解除与二房东的租赁合同。于是，法院要求该台湾老板以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，他追悔莫及。
正所谓“磨刀不误砍柴功”，签订涉外租赁合同前，一定要注重调查工作，否则吃亏的是自己。调查工作可从以下两方面着手：
一、主体调查1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。
2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同，而使合同目的落空，且损失其他机会成本。
二、客体调查1、承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。
2、建议承租方到房地产交易中心调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。
3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。
细微之处要留意
三、涉外一方的身份问题案
由：张先生把位于浦东某小区的房子挂在网上出租没多久，就来了个“老外”租客。新奇万分的张先生很快就与老外签订了房屋租赁合同。万万没有想到的是，到该交房租的时候，迟迟不见老外的动静。这时张先生才发觉，自己没有留存老外的身份证件，连老外的工作单位在哪里也忘记问了。
常言道：吃一堑长一智。笔者在此提醒，签订租赁合同时，应将彼此的身份证明材料予以复制留存，并且到所在地的派出所办理租赁合同登记。承租方为个人的，应查验复制其护照和签证，并注意允许其驻留国内的时间是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中，香港、澳门人士，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾人士，应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言，最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。
另外，承租方是自然人的，最好能将其工作单位及其地址搞清楚。将来若发生前述情形，出租方就可以向承租方工作单位寄发催款通知，必要的时候，不妨直接到单位“登门拜访”。毕竟“跑了和尚跑不了庙”，通过工作单位或许能够找到承租人的下落。否则，很可能会面临张先生一样的尴尬。
四、涉外一方名称或姓名问题鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多，因此在签订涉外租赁合同时，最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。我国现行的法律尚未明文规定涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时，当事人的姓名是使用外文还是中文，且各行政机关对此的处理方式也不尽相同；但如果各自使用其母语，除了登记机关书写打印上的问题外，计算机系统在检索识别时也会有困难。因此，房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记，而将其母语名称或姓名记录在登记文件中，并在权属证书备注栏内予以标示。所以，在签订涉外租赁合同时，如果涉外一方有相应的中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，这样便于合同登记备案工作顺利进行。
五、装饰装修问题。一般情况下，涉外租赁期限较长，涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此，建议承租方应在取得出租方的同意的前提下再进行装修，这也符合《合同法》第232条的规定。此外装修标准、方案、图纸等也须出租方同意，并在合同中明确约定；其次，在合同中应明确约定租期届满后装修的处理，是恢复原状还是折价补偿等；最后，对于承租商铺进行经营的承租方，鉴于装修期间没有实际经营，所以，最好在合同里能够约定“免租金装修期”，明确该装修期的起止时间和免除支付的具体费用等等。
六、合同文本语种问题。郑女士将房子出租给了一英国人居住。先签订了中文版的租赁合同，然后又签了英语版本。最近双方闹起了不快，原因在于一个“或”字和一个“and”的不同。中文版合同里用的是“或”，为选择关系；英文版合同里相应的部分却翻译成了“and”，成了并列关系。郑女士说以中文版合同为准，因为这事发生在中国；英国人认为应以英文版的为准，因为他是英国人，且英语为世界通用语言，双方为此争执不下。
笔者建议，合同若采用两种以上文字订立，双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力，对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的，最好约定予以解释的标准和方法，或约定以某一语种文本为准。郑女士在签约时能够预先考虑到语种分歧的问题时，在合同里明确约定以中文版为准，就不会发生类似的问题了。
七、合同登记备案问题。案由：王先生先将房屋租给了赵小姐，但赵小姐因为种种原因没有马上入住。后房租上涨，王先生又将房屋租给了一个老外，老外要求王先生办理租赁合同登记备案并住了进去。当赵小姐得知此事后，认为自己先行租赁，要求老外搬走，老外拒绝，三方陷入僵局。
赵小姐的主张能得到支持吗？答案是不能。根据《合同法》及其解释的规定，合同登记备案与否不是合同生效的必要条件。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。虽然赵小姐先承租了房屋，但她与王先生的租赁合同不能对抗经过备案了的王先生与老外的租赁合同。当然，赵小姐可以向王先生主张违约责任。
因此，为了维护双方当事人尤其是承租人的合法权益，在签订房屋租赁合同后应及时进行登记备案。另外，如果承租商铺进行经营，更应当及时办理登记备案，因为工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同须经过租赁备案登记。
八、法院管辖和法律适用问题。涉外民事诉讼管辖是指一国法院受理涉外民事案件的范围。因租赁合同纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果诉讼标的物在中华人民共和国领域内，应该由房屋所在地法院管辖。根据我国法律规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律，即适用中国法律的规定解决租赁纠纷；但这是建立在中国起诉的前提之下。如果该外国公民或法人在外国对中国公民提起诉讼，不容回避的即是外国法院是否有管辖权，适用何国法律的问题，而且在外国应诉，其诉讼成本、判决执行等问题的难度可想而知。因此，在租赁合同中明确约定排除外国法院的管辖和外国法律的适用，以避免带来麻烦。
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