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租房指南:提前好还是按期好呢?

   由于工作的关系,经常有客户向笔者咨询,现在手头有了一笔整钱,你看是用来提前还住房贷款好,还是按期还好?正确回答这个问题,需要根据客户家庭的具体情况来定,如果直接回答说提前还好,或者按期还好,都有可能会误导客户。


  有债也能一身轻


  韩国人朴容锡讲了一个提前还贷的事例。甲、乙都有房贷。甲省吃俭用提前归还了贷款,乙也省吃俭用,除了按期归还房贷的月供外,余下的存入了银行。5年后,甲、乙都不幸失了业。甲因为没有一点积蓄,生活立即陷入了困境。而乙因为有积蓄,就是在二年内找不到工作,还能正常生活。这是一部韩国版的“有债也能一身轻”的故事。

  这则故事对我们的启示是:如果你的工作稳定,没有失业、收入锐减之类的后顾之忧,手头有了整钱(1万元的倍数,因为提前还贷的起点是1万元),提前归还房贷不失为一种明智之举,因为借银行的钱必须以支付一定的利息。如果你的职业不固定,收入时高时低,建议平时还是积蓄一定数额的应急资金为好,不必急着摆脱房贷债务。


  理财收入VS房贷利息


  一位姓曹的客户,在是否提前还贷的问题上,和太太争论起来。曹先生坚持认为炒股好,赶上个牛市行情说不定投入的资金会翻一番。曹太太则认为,一方面房贷利息高,另一方面股市行情并不好,还是提前还贷好。相对于7.47%(2009年1月1日起执行)的房贷利率来说,买国债或存5年定期储蓄,仅从投资收益的角度考虑的确不划算。如果有更好的投资渠道或项目,不论是投资金融(股票、外汇、黄金),还是投资实业(商铺、开店、合伙做生意),如果年收益率能在8%以上,那就没有提前还贷的必要。否则,就不如提前还贷。


  能否减少房贷利息?


  有不少人提前还贷是出于理财的考虑,以减少房贷利息的支出。提前还贷是否真能减少利息支出呢?


  我国房贷的还款方式绝大多数采用等额本息法或等额本金法。同样的贷款金额,采用等额本息还款法,因为每期的月供额度相同,故而在最初的还款额中,利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分,以后利息逐期减少,而归还的本金则逐期增加。后一种还款方式,每期归还的本金都一样多,而利息的占比逐期减少。明白了这一道理后,单纯从理财角度考虑,采用等额本息法的贷款者,如果还款期限已经过半,就没有必要提前还贷,因为此时提前还的主要是本金,而减少的利息支出有限;采用等额本金还款法的贷款者,还款期限若已超过了1/4,那也没有必要提前还贷了,因为提前归还的贷款中,本金占比已超过利息。


  由此可见,如果想减少利息支出,提前还贷就没有必要;若想减少背负的债务,那最好提前还贷。

来源:深圳168厂房网-厂房出租厂房求租
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