深圳炒楼散户"以租养贷"苦撑或筹资提前还贷在专业人士看来都不能从根本上接上这一资金链

    最近深圳天气回暖，但对于一些炒楼者来说，深圳楼市却依旧在"冰点"以下。当社会各界仍在就"楼市拐点业已到来"的判断争论不休时，扎身在深圳楼市中的"散户"中小投资者已经扔掉了楼市迅速回暖的幻想，开始千方百计地支撑其资金供应链。而长期研究深圳城市发展的专家则明确指出：在国家宏观调控初现成效的大背景下，陷身泥潭的炒楼"散户"资金链已经断裂。

    个案

    个案一：开始安心做"房东"

    在和一位年轻的租客签下一份为期一年的房屋租赁合同之后，张女士已经将其在梅林、景田和新洲片区的7套物业悉数出租。两年前，她曾经在某地产中介任分店经理，怀孕后便成为了全职太太。从2006年开始，借助着曾经的业务渠道，她连续购置了十余套二手房。在2007年上半年几近疯狂的楼市投资热潮中，她将获利楼盘统统卖出，又在福田区购置了7套中小户型物业。

    "我没觉得自己被'套牢'啊！"对于眼前压根儿就卖不出房子的现实，张女士显得分外冷静。她给记者算了一笔账：目前她投资的房子中，最早一套是在2006年年末买入的，虽然她不肯透露具体价格，但很显然是"地板价"。"那套房子是一室一厅，在景田西小区里边。首付我交了三成，月供不到2000元。买的时候是带租约的，现在还没到期，租金有点低，只有1600元／月。到期以后是一定要加租的，抵月供没有问题。"

    一旦可以做到"以租养贷"，这样的物业至少在一年内是不会给她造成任何经济压力的。而她手头的房子中，可以基本上做到"以租养贷"的有5套。"去年上半年楼市真的很疯，当时我就有些担心。所以我坚持自己的原则来买入。首先是要'红本'在手，税费低。其次是要求小户型，交通方便、周边配套齐全，租售都方便。最后才是首付低，投入尽可能少的现金。所以，到现在我的房子一点也不'烫手'，出租起来特别容易！"

    "我每个月要补到房贷里去的钱不到1万元，压力其实不大的！"张女士说话时显得底气十足，因为她在去年上半年的楼市 "疯牛"过程中已经赚到盆满钵满。目前她甚至没有了再"卖房获利"的计划："大部分人都想赚价差，不断地买进卖出，结果被楼市套牢了。可你要是换个心态，把房子留下来养老--那现在就根本谈不上被套牢啊！"

    个案二：坚守"价值楼盘"不放

    李先生最近正在装修自己在梅林买下的一套二手房，他也是在去年的楼市热潮中入市的中小炒家之一。但目前他已经将自己名下的物业"减持"到只剩两处。"没被深套，算是运气不错！"

    李先生最成功的楼市投资都是在南山区实现的。"年初不到1万元一平方米的房子，到后来都卖到了2万元，真是想都没想到！"正因为前期买的房子都给他带来了巨大收益，一度他对南山的房地产市场非常乐观。"那时候后海附近几乎所有的中介都有我的电话号码，我都打算辞职回家，专靠炒楼赚钱。"

    然而，随之而来的楼市调控组合拳让他彻底乱了方寸。尤其是银行严控二手楼放贷之后，他的资金来源几乎被切断。"手里还捏着几套大房子，月供加起来超过8万，靠工薪收入根本支付不起。"所以，从去年11月起，他便开始忍痛"放血"，把手头的大户型房子逐套卖掉。

    "原来能卖到每平方米23000元的房子不到19000我就出手了，虽然算起总账来我还稍微赚了些钱，但比起高位出手来，我已经是亏大了！"李先生表示：目前他已经把南山的房子统统降价卖掉，只留下在福田的两处物业。"我现在住的这套房子在中心区，临地铁站，租金高。所以我打算把它拿去出租，自己搬到梅林的旧房子来住。"用李先生的话来讲：之前是人炒楼，现在是楼炒人--"没想到炒楼炒到最后还要降低自己的居住标准！"