杭州高端写字楼的帽子越戴越时髦

10月底,位于杭州运河CBD核心区的万通中心接到纽约华盛顿传来的喜讯:该项目历时两年多的前期准备和专家评审,顺利获得了由美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖预认证。

  按照标准程序,LEED的绿色建筑标准已经从设计环节介入到万通中心的建设中,这些设计标准也将在施工、装修环节一一付诸实施,在不远的未来,一个环保节能同时具有国际视野的商用物业将很快出现在杭州的写字楼市场。而这也是继欧美中心(EAC)、坤和中心和杭州来福士广场后,杭州市场上又一个和LEED标准结缘的商用项目。

  EAC实景

  万通中心秉持“戴绿帽”集团战略

  成为拱墅区惟一LEED金奖预认证项目

  杭州万通中心地处大关路以北,和紧邻的远洋·杭州大运河商务区一同组成了运河CBD的核心区,项目总体量为14.1万平方米。这一以国际5A甲级写字楼为打造标准的万通首次入杭项目,将和远洋一起,先行填补大关路以北的城北区域迄今为止高端写字楼项目的空白。基于这样的项目定位,所秉承的“国际、安全、绿色、艺术”主题,以及万通地产去年即发布的全面绿色战略,杭州万通中心援引了LEED标准,也成为拱墅区目前惟一的LEED金奖预认证项目。

  LEED(能源与环境设计先锋奖)由非盈利性机构美国绿色建筑委员会建立并于2003年开始推行,旨在倡导绿色、高效、节能、环保的可持续发展建筑。其所建立的《绿色建筑评估体系》,被认为是目前国际上最完善、最有影响力的评估标准之一,由五大方面若干指标构成,主要从可持续的场地规划、保护和节约水资源、高效的能源利用和可更新能源的利用、材料和资源问题、室内环境质量等方面对建筑进行综合考察评判,将通过评估的建筑依次分为认证、银、金、白金级别。尽管LEED认证在国际上已推行多年,但由于绿色建筑的评估涉及一系列复杂而严谨的标准,目前国际上真正达标的建筑仍然不多。在中国,申请LEED认证的项目多达数千个,但最终通过认证的仅止于两位数,在杭州也是屈指可数。

  据国外相关研究数据显示,通过LEED认证的建筑可将能源利用减少24%-50%,二氧化碳排放量可减少33%-39%,用水量可减少40%,固体废物可减少70%。具体到企业,使用LEED建筑可降低8%-9%的运营成本,物业价值提升约7.5%,投资回报率提高约6.6%,入住率提高约3.5%,租金增加约3%。

  而杭州万通中心之所以申请通过了LEED金奖预认证,和万通地产的集团战略息息相关。早在2010年上半年,万通地产就和美国绿色建筑委员会(USGBC)签署了战略合作协议。万通地产董事长许立其后称,万通的住宅业务将全部采用国家绿色建筑标准,有条件的都争取达到3星标准;商用物业基于其核心品牌“万通中心”定位更加国际化的原因,将主要参照和采用国际成熟的LEED认证标准。这也正是万通地产“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”口号的核心部分。

  EAC首开风气之先

  坤和中心、来福士广场随后跟进

  在杭州,商用项目和LEED标准挂钩最早可以追溯到2006年。那一年,黄龙区域的标杆性写字楼欧美中心(EAC)率先获得了LEED银奖预认证,最终在项目交付后的2008年,正式通过了LEED银奖认证。彼时,EAC算是开风气之先,成为杭州甚至浙江当时惟一获得LEED认证的顶级写字楼项目,然而为了获取这一名号,EAC也耗费了时间、费用、人力物力等各方面的巨大投入,距离其提出LEED认证申请已将近4年。同时,从设计到施工再到材料的采购以及后期的运行调试和管理等等一系列环节而增加的资金投入,数以千万元计。

  尽管费用不菲,但LEED认证客观、量化和过程可控化的特点,意味着一幢建筑后期运营的低成本,意味着该建筑内办公环境更舒适、更健康、更环保,也意味着它对自然环境的破坏性更小。“我们始终认为,通过LEED认证是值得的。”建工地产副总经理高贤林把LEED认证比作一块国际化的“敲门砖”,是EAC最终集聚了近30家世界五百强客户、40多家金融以及类金融企业的一大推手,“对为很多跨国公司、国际化企业寻找写字楼的专业人士来说,看到我们宣传资料上的LEED认证标志,不用再介绍,他们就知道我们在节能、环保方面是完全符合国际标准的,而这也是他们对办公场所的基本要求。”

  为了增加楼层净高而更改原设计,少造了一层写字楼;为整幢写字楼配备新型网络架空地板,再创浙江首例;采用双层中空LOW-E玻璃、节水型卫生洁具等大量节能设计和节能产品……所有这些为获LEED认证而作出的努力,最后的成效是使得EAC今年上半年的平均成交租金达到了将近8元/平方米/天。

  而继EAC之后,武林区域的坤和中心和钱江新城的杭州来福士广场则更进一步,前者获得了LEED金奖认证,后者由于尚处于施工阶段,因而也先通过了LEED金奖预认证。由于LEED奖项的权威性和在国外的知名度备受跨国公司推崇,坤和中心在引进美国辉瑞、英国渣打银行等世界500强企业时也从中受益不少。

  从五A级、甲级到LEED

  一部杭州写字楼的标准演变史

  杭州的写字楼市场近两年来渐有起色,慢慢迈向成熟阶段,各个项目在软硬件各方面日渐得到提升,其建造标准也开始逐渐从简单的定性化向精确的定量化发展。

  从早期没有权威机构可提供认证的五A级、甲级、国际甲级标准等名号,到纷纷强调地段和写字楼板块概念;再到主打名师设计,比如在业内名头甚响的世界排名第五的德国GMP建筑师事务所,从最早的公元大厦到坤和中心、UDC时代大厦和国大城市广场都力邀其担纲自身项目的建筑设计;可以说写字楼市场在经历一个打造理念逐渐演变的进化过程。相较而言,LEED标准由于其根据细节的量化标准打分的特点,其可控性和精确度显得更高一些,但目前在杭州的整体流行度和认知度不算很高。

  “LEED确实是个好东西,但不需要所有的商用项目都套用。”对于这一现象,一位资深商业地产业内人士如是评价。在他看来,首先,LEED标准作为一项高配置高要求的写字楼打造标准,对于定位高端甚至直指世界五百强的写字楼项目来说的确大有助益,但对数量更多的中低端项目来说就有杀鸡用牛刀之嫌了;其次,通过LEED认证需要一笔不菲的资金投入,动辄百万元计,项目需要考虑投入产出比;再次,要通过LEED认证时间花费也不少,由于评价机构要从拿地出图纸的项目最初阶段就先行介入,中间还需要经过多次的考察和评审,整个周期长达数年,很多项目都耗不起;最后,LEED由于是一个量化标准体系,虽然有精确的优点,但也不可避免地相对固化,其对材料采购、施工流程等方面的一系列要求,会给项目造成一定的制约和冲突。

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