深圳住宅成交下行,投资开发商向工业地产转型

在住宅调控力度不减的背景下,品牌地产中介普遍看好旧厂房的未来前景,竞相介入旧厂房代理业务。

  旧厂房、旧工业区给人的印象是,简陋、杂乱、产业低端;相比住宅,不仅交易冷清,而且价格也便宜许多。令人惊讶的是,这种传统状况正在发生显著变化:旧工业区改造升级提速,业主惜售心理增强,放盘量减少;最近半年,罗湖、福田热点片区旧厂房售价上升了三成左右。
  旧厂房价格纷纷上涨

  7月以来,深圳一、二手住宅成交持续地量,价格双双下行,而旧厂房交易则相对活跃,特别是成交价格逆市上涨。

  位于深圳中心区的罗湖、福田旧厂房尤其受到追捧,清水河、笋岗、八卦岭和金地四大旧工业区物业交易最为活跃,一方面,市场关注度持续提高,另一方面,成交量、成交价格上升。 世华地产车公庙区域经理陈超介绍,今年6月以来,该公司在笋岗、八卦岭代理交易了多项整层或整栋旧厂房物业,买家主要是个人投资者。进入9、10月份,放量的情况更加明显;而成交均价普遍出现了三成左右的上涨。笋岗旧厂房成交均价从6月的10000万元/平方米涨至目前的13000元/平方米,涨幅为三成;八卦岭旧厂房涨幅更高,由8000元/平方米涨至13000元,涨幅达到六成。

  “从2008年楼市低谷时算起,中心区旧厂房价格已经翻了一番。”陈超透露,他们代理一位客户在2008年6月买入笋岗片区一层约7000平方米的旧厂房,价格为每平方米4000多元。今年6月卖出时,价格接近11000元,上涨了一倍多。

  历史数据显示,车公庙数码城一带原为工业区,厂房均价只为1000元/平方米,如今该片区转型为繁华商业区,物业均价接近25000元/平方米。转型前后,物业价格大涨20多倍。

  旧厂房业务咨询增多

  早在去年四季度,住宅限购令在全国多个城市陆续颁布后,一些反应灵敏的地产中介就开始拓展厂房销售这项新业务。

  世华地产在去年底制定了开拓厂房销售战略,成立了专门的销售团队,并由其车公庙天安数码时代分行牵头推进。

  今年5月,中原地产就制定了开拓厂房销售业务的策略。日前,中原地产华南总经理李耀智接受采访时表示,厂房交易可能涉及股权、土地转让,流程复杂,耗时长,对服务的专业性要求高。5月以来,深圳中原撮合成交的厂房业务并不多。但旧工业区改造升级是深圳的既定政策,也是城市发展的大势。近期,客户关于这方面的咨询增多,交易需求上升,中原地产看好深圳的旧厂房销售代理业务,将加大开拓力度。

  市场憧憬旧改带来升值

  业内人士介绍,购买旧厂房赢利模式主要有三种,一是赚取差价。二是获取征收补偿。10月19日,市规划国土委副主任薛峰表示,深圳城市更新将采取稳步推进的策略来操作,大力推进旧工业区、旧工业居住混合区的改造。一旦启动改造,原业主有望得到合理补偿。三是等待租金上涨。买家可参与到改造工程当中,当工业区升级后,物业租金存在巨大的升值空间。

  “旧厂房属于商业地产范畴,不限购,不限贷。有改造概念的旧厂房尤其受到投资者的青睐。”陈超特别提醒,相对于首套住宅的三成首付,旧厂房按揭首付高得多,一般得六成以上,贷款利率也高于首套住宅。因此,旧厂房的买家需要有较大的资金实力。业内专家提醒,旧厂房改造周期长,不确定性大,投资者要注意其中潜在的风险。

  深圳二手房上周均价跌5.47%

  伴随新盘集中入市促销,深圳二手房市场出现空前冷清局面。上周,全市二手房(含商业物业)成交面积环比下跌四成,为最近六周的最低量;成交均价环比下跌5.47%,已经连跌两周。

  根据深圳中原地产对国土部门公开数据的监测,上周,深圳二手房成交703套,环比上升了1.74%;但实际成交面积为6.05万平方米,环比前一周的10万平方米,下跌四成。从各区看,罗湖、南山、龙岗、宝安的成交量都上升,其中,南山成交107套,环比升幅最大为29%;福田、盐田的成交量下降,福田成交90套,环比下降24.37%;盐田成交26套,环比下降了44.68%。

  成交价格方面,深圳中原测得的上周全市二手房成交均价为18367.8元/平方米,环比下跌5.47%。从各区看,福田、南山、龙岗、盐田的成交均价上涨,其中,福田涨幅最大达到31.5%;罗湖、宝安的成交均价下跌:罗湖下跌38.61%,宝安下跌了16.21%。

  据了解,近期,二手房成交迅速萎缩,主要原因在于新房大量上市促销,抢占市场;而且,二手商业物业交易趋淡,在二手房成交量中的占比由原来的四分之一降至五分之一。

  上周,全市新增预售项目3个,新增住宅面积12.43万平方米,商业面积0.83万平方米;截止11 月20 日,全市新房可售套数为24436 套,比10月底增加了1000套。周成交新房352套,环比上升1.7%,成交均价为19801元/平方米,环比上涨1.8%。

  业内人士认为,市场悲观氛围弥漫,后市成交将继续低迷,价格也将随之下滑;二手房深陷僵局,未来这种僵持状态难言突破,价格将持续下跌。

  业内人士分析:

  科技地产创造新需求

  当全国住宅房产一片唱衰之际,科技地产这个新兴概念为低迷的房地产注入一股新风,而且在各类高新区尤其突出。日前,首次参加高交会的北京科技园建设(集团)股份有限公司总经理郭莹辉接受记者采访时表示,科技地产把产业发展和房地产业的运营规律结合,创造了新的需求。

  他认为,科技用地在土地属性上归类于工业用地,但是区别于普通的工业用地,科技地产的服务对象不是普通的工业企业,而是高新技术企业,土地单位面积创造的价值远远高于工业地产,不受国家关于住宅地产的调控政策的影响。他分析,截止到2011年9月份,全国共成交土地约为1.9万元,其中工业类用地超过了50%,这种情况在往年从来没有出现过,说明不少开发商已经在开始向工业地产转型。

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