2013到2015年仍然是投资置业的好时机

      房地产市场大热属“逆增长” 并不具有持续性
在一线城市中,房价比较平稳的广州进入2013年之后,价格上涨的幅度非常快,而且超过预期。赵卓文认为,由于现在政府实行了限价、限签和限售政策,因此官方公布的成交数据和价格都不是真实的,广州一手住宅真实的房价已经超过了2万元/平方米。
        今年的“金九银十”是近三年来最热闹的“金九银十”。在“国五条”调控政策遇冷的同时,2013年1-8月房地产投资全面回暖、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但赵卓文认为,近期市场大热属于“逆增长”,并不具有持续性。
  根据统计局的数据,今年1-8月,全国商品房销售面积为7.08亿平方米,同比增长23.4%。这说明销量上去了,除此之外,地价也上升得特别快。近期土地市场地王频现,我们看到地价和房价的上升幅度特别快,现在不止是一线城市在上升,二、三线城市也在上升。
  过去10年,全国的房价平均上涨了2.5倍,但地价上涨了4.5倍,是远远跑赢房价的,而且,地价的上涨幅度还在拉大。目前还没有找到一个让地价降下来的措施,除非经济发生很大的变化。
  中国的房地产市场目前处在这样一个“四高”阶段:施工量高、单价高、成交量高、投资量高。而现在的房价不是完全由供求市场决定,还由资本市场决定。上半年房企的钱特别多,融资成本特别低,使房价处于一个快速拉升的阶段。
  在中国经济增速放缓的背景下,大量的资金流向了房地产行业。2012年中国房地产投资额已经超过7万亿元。如果按照年增长20-30%的速度发展,到2013年底,最晚到2014年初,中国房地产的年投资就将超过10万亿元。      新一届政府的房地产政策取向,现在还不明朗。“城镇化”与“收入倍增计划”,令房地产行业亢奋了一段时间,也直接造成了2013年楼市的火爆。一线城市持续上涨的楼价,令管理层也倍感压力。既要“保增长”,又要压房价,新一届政府在三中全会前后准备出台什么样的政策,令人非常关注。
  广州“金九银十”供应量大增 热闹无比
对于广州一手房市场,广州楼市的成交量已经过了高峰期,为什么这么说?从成交量来看,2009年是一个高峰期,金融危机之后保增长这段时间中,突然爆发了一个最高的成交量,之后都是下降的,现在的状况是价格上去了,成交量下来了。广州的楼市并不是一个很大的市场,一手住宅的量一直在收缩。
    在写字楼市场方面,从2009年到现在,在广州投资房地产,最赚钱是投资珠江新城的写字楼,跟其他所有的物业相比,从2009年到2013年,增值幅度最高就是珠江新城的写字楼。
    由于中心区楼价屡创新高,广州楼价上半年创10年来最大半年增幅。广州目前的楼市是非常适合投资的,因为现在二手房的成交比重已经超过一手房,市中心区一手的量越来越少,而二手市场特别容易转手,所以这是广州楼市投资的黄金时期。
    针对今年广州楼市的“金九银十”,第一个特点是楼市供应量大增,其中大户型的供应量非常大,而且成交非常活跃。今年广州楼市有一个热闹无比的、促销优惠很多的、成交量非常大的“金九银十”。
  未来房地产市场走势:降温、缩量与价升
    可以用六个字总结金九银十之后一段时间和明年后年的房地产市场走势,即“降温、缩量与价升”。从政策面分析,“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等政策将持续,下半年不排除新政策加码和新调控手段出台,而房地产税扩大试点,楼市降温将立竿见影。
    从资金面来看,下半年资金面只紧不松,大量依赖资金的房地产行业将面临挑战,地王现象将减少。而楼价、地价在2013年上半年过度上升,已经不具备持续性,一线城市的普通居民已经逐步失去购买普通商品房的能力。未来成交量来说是难以放大的。珠三角9个城市过去5年房地产成交量就体现了非常明显的“缩量市场”特征。市场需求、供应结构、政府调控目标三者存在巨大矛盾。楼市成交量难以放大。
    在楼市“降温”、“缩量”的背景下,2013到2014年一线城市的地价、房价依然处于上升通道之中。2013年到2014年将是涨价年,但如果2013年楼价涨得过快,2015年将是“还债年”。
  未来三年仍是投资置业好时机
  购房者买房策略:2013到2015年仍然是投资置业的好时机,送给广大观众六句话。
  第一句话是中心、中心还是中心。首先是中心城市,其次在中心城市选择CBD的核心地段,第三,就是中心物业,中心物业一般占据了最具优势的地段、配套等,升值快、潜力大。未来三年,中国房地产主要增长的机会在一线城市。
  第二个建议,未来五年少买公鸡,多买母鸡。公鸡就是住宅,住宅已是不是主流,销量会下降。母鸡就是非住宅,有很多类型,土地、车位、别墅和“母鸡型”商业物业值得投资者关注。
  第三个建议,最贵的就是最便宜的,楼价调查显示,豪宅在楼市旺盛的情况下,涨价的能力远远超过了普通的楼盘。
  第四个建议,会买,也要会卖。特别是未来的三年时间,对物业的思路要多变一些,未来的时间不会像之前,买了房子就要想着卖,要适当地减持。
  第五个建议,要选择好的开发商,有保障的物业,品牌就是力量。一些不知名的品牌的企业,虽然价格便宜,也不值得购买,这是一个很重要的选择。
  最后一个建议,规划决定未来。大家买房一定要关注城市规划,需要认真研究和思考,因为这个会决定你的物业未来是赚还是亏。

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