商业地产行业发展趋势分析

    在房地产发展的初期阶段,开发模式占主导地位,盈利能力最强。在城市化率处于10%-50%的区域中时,随着人口大量涌入城市,对于房屋的需求日渐增长,房地产投资开发行业逐渐兴起,行业利润率也处于高水平。在房地产初期阶段后期,简单房地产服务业务(如一手销售和经纪业务)开始出现并得到一定发展。

    随着城市化进程发展,房地产行业逐渐进入中期阶段,城市化率处于50%-70%之间,此时房地产开发和持有模式占主导。新房新增需求增速开始下降,商业地产投资加速发展,持有类物业收益不断提高。在这个阶段,针对商业物业、投资、评估等新兴服务业开始兴起,二手房经纪业务逐渐超越一手房代理销售业务,服务业重心开始向存量房转移。

    在城市化后期,房地产服务和持有模式占据主导地位,此时城市化率将达到70%以上。大量出现的机构投资者和个人投资者对地产投资提出新的需求,商业地产投资渠道多样化,资产管理类服务逐渐出现并占据一定比例。

    从国外房地产市场发展史来看,整个房地产市场的发展分为三个大的阶段,在这三个阶段中不同的盈利模式分别各领风骚。

    截止2010年,我国城市化率为49.7%,仍然处于快速城市化进程中。1978年以来,我国城市化率从17.9%提升到目前的49.7%,已经进入了快速城市化阶段。预计我国今后每年城市化率仍然会以年1%的速度递增。在2010年4月社科院发布的宏观经济蓝皮书》中提到,“到2015年,中国的城市化率为52.28%,2020年为57.67%,2030年为67.81%。而68%左右可能是中国未来20年城市化发展的顶部,此后城市化水平将在较长一个时期维持在这一水平。”这也意味着除了个别一线城市之外,中国城市化水平还有较大的提升空间。

     有研究表明,人均GDP在8000美元以下时,住宅是市场的核心,主流产品都将围绕住宅展开。在人均GDP达到8000美元的经济实体中,商用不动产会成为地产业的主角。以美国为例,商业地产的市场规模大约是住宅的2倍。截止2010年,我国人均GDP(按全市算)在8000美元及以上的城市有38个,而按照市辖区计算的人均GDP超过8000美元的城市达到了61个,这个数量在以每年2个左右的速度递增,城市化过程中第三产业的扩张以及人均可支配收入的不断提升将对以写字楼和零售物业为代表的商业地产需求产生持续刺激。

      城市化的不同阶段对住宅及商业地产的促进是不同的。在城市化初期,人口流向城市,就业结构逐渐从第一产业转移到第二产业再转移到第三产业,对居住需求产生了积极影响。但对于城市来说,在满足居住功能的同时,更重要的是提供生产活动及商业活动的场所,因此产生了对于写字楼、零售物业的需求。在城市发展过程中先住宅后商业的现象也较为多见。

 

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