房地产投资要瞄准成熟城市群

    对于城镇化与房地产市场的关系,秦虹近日表示:“城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。不均衡发展格局对市场影响特别大、特别明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化,但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产市场的影响是不一样的。”城市群是从“十一五”开始确定的。一直以来我们的认识不怎么稳定,一会儿大力发展中小城市,一会儿大力发展小城市,一会儿限制大城市发展,现在已经明确了,下一步是以城市群为发展形态。发展城市群,不是说所有规划的城市群都是值得投资的重点。要看政府规划了多少城市群,但是对企业来讲,一定要选择密度大的城市群。
  过去几个月,关于新型城镇化对我国房地产投资行业的影响,始终是个炙手可热的话题,业内观点亦见仁见智。在此次“第三届中国价值地产年会”上,参会各方的讨论仍然离不开城镇化是否能给房企带来机会,房企如何抓住机会,成就新的黄金十年?
  北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,城镇化是围绕人的城镇化,解决户籍问题是第一步,下一步则是农民进城过程中对保障房的需求,短期内房地产还不会从城镇化中获利很大。而知名财经人士叶檀则直言,房地产兴中国经济兴,房地产是城镇化进程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建议,房地产企业在进行投资时,要瞄准成熟的、密度大的城市群。
  “城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。不均衡发展格局对市场影响特别大,特别明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化,但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产市场的影响是不一样的。”对于城镇化与房地产市场的关系,8月24日,住建部政策研究中心主任秦虹在由报社主办的“第三届中国价值地产年会”上如是表示。
  此前,秦虹曾指出,目前新型城镇化是提高城镇化的质量,改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。它对房地产市场的影响,不能简单地套用过去的经验。
  秦虹认为,未来住房政策调整一定要解决的问题,除了有效率地抑制过度占用住房资源外,还要满足新型城镇化下的新增住房需求。这个主要体现在保障性住房需求,还有首次置业。其三,就是要尊重市场发展的基本规律。
  此外,2020年之前,城镇住房需求包括以下四个方面。第一、城镇新增人口要有地方住;第二、住房要改善,2000年的时候人均住房面积是30平方米,到2020年要达到35平方米;第三、城市拆迁;第四、城镇家庭的小型化。
  秦虹指出,当城市化率不到50%时,农村人口多,城镇人口少,城市人口的流动主要体现在农民进城。当城市化率超过50%时,城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这就决定了未来房地产市场格局一定是不平衡的,分化格局就此出现。这是城市化发展通常的规律,当城市化率超过30%开始快速增长,到70%以上开始放缓。
  “我认为由于我们的公共资源集中偏向大城市,而不是偏向中小城市,这种格局在短时间内难以改善,特别是就业机会和教育、文化、医疗这些丰富的公共资源(分布很不均衡)。目前中国还没有出现人口的逆流,什么时候会出现人口逆流呢?大约在城市化率70%以上。”秦虹说。
  针对房地产投资的趋势,秦虹认为,中国房地产市场绝对没有掉头向下,没有到无路可走的阶段,下一步房地产市场投资要关注城市群。“我始终认为,城市发展格局对房地产市场影响大,下一步要瞄准成熟的城市群。”
  按照秦虹的表述,城市群是从“十一五”开始确定的,城市化如何推进,“一直以来我们的认识不怎么稳定,一会儿大力发展中小城市,一会儿大力发展小城市,一会儿限制大城市发展,但现在已经明确了,下一步是以城市群为发展形态。”
  同时,秦虹指出,发展城市群,不是说所有规划的城市群都是值得投资的重点。不要看政府规划了多少城市群,它可能规划10个、20个。但是对企业来讲,一定要选择密度大的城市群。

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