五笔帐帮您算出净月商业地产投资价值

    众所周知,净月拥有得天独厚的生态资源,全长春最具消费能力的消费人群。进入2012年以来,净月高新区已经成为商家必争之地。大到世界五百强,小到全国、本土知名品牌,无一例外,蜂拥而至。2012年,长春市十大商业综合体集中开工剪彩,10个商业综合体项目中,有5个来自于净月高新区!
    商业地产投资是高投入、高产出、高风险的行为。即使在净月,地产投资者也应该学会如何规避风险,或者说如何降低风险,眼光在这个时候是关键。
    人气地段账
    对于整个净月高新区,您只有三个区域可选择:东部生态旅游休闲带、中部城市功能服务带、西部新兴产业带。地产投资专家首先把镜头拉伸至净月东部生态旅游休闲带,映入我们眼帘的是净月潭国家森林公园,还有一栋栋的别墅、洋房,商业经济呈点状分布。地产投资专家认为,这个区域更适合社区高端商业项目的点状业态,地产投资机会不多;越过美丽的森林,将镜头对准新城大街以西、伊通河以东的净月西部新兴产业带。这里的商业已经进入大规模开发时代,以彩宇广场为中心向外延伸。地产投资专家指出,彩宇商圈是一个高端商圈,但“商务”氛围较重,且目前还没有培育出消费群体,如果在这里地产投资,需要很长的培育期;那么,只剩下中部城市功能服务带。在这里,18所大学林立,20万教职员工群体,承接其消费的唯一精品商圈现已出现。
    “近期,很多人都在街谈巷议着一则新闻,那就是沃尔玛来净月了。”地产投资专家告诉我们,在中部,博学路与新城大街交会处,沃尔玛未来即将座落在“迅驰广场”2号楼。这里不但可以辐射其5公里范围内的49万消费群体,还是净月旅游、会展经济的节点和必经之路,每年仅长影世纪城游客就超过100万人次,净月潭国家森林公园游客就能达到200万人次,长春国际会展中心每年游客350万人次以上!
    地产投资专家指出,沃尔玛在长春已经开了4家店,这是第五家。据统计,一个沃尔玛单店的年销售额就高达3亿元,单店客流量也在每年400万人次以上。他告诉我们,“迅驰广场”是弥补净月人消费出口空白的一个项目,无论是从地段、人流来说,都是目前地产投资者的首选。而且,在这里地产投资,培育期很短,甚至没有培育期。
    地产投资专家为我们算了一笔账,他说:“仅把‘迅驰广场’消费群体定位在周边18所大学的20万名教职员工上,人均每月1000元基础消费,一年在这里就可以产生一个24亿元的商业蛋糕!”目前,地产投资者不断缩小地产投资考虑范围,“迅驰广场”的繁荣已经被越来越多的人“预订”。
    产品功能账
    “1层商铺对比2层商铺,1层商铺的产品功能要比2层商铺大2到3倍,产品功能性强,就意味着未来的产出更大。”跟着地产投资专家,我们把地产投资位置定位在“迅驰广场”项目。他告诉我们,看商铺产品,第二笔账就要算功能,这里,商铺的层数是至关重要的。
    “迅驰广场”目前仅有43套商铺门市,都是一层独立门市,面积为48至220平米,举架为5.4米高,开间为4.2米至8.1米。“迅驰广场”销售总监告诉我们,目前,产品定价正在进行中,预计均价为3.5至3.6万元之间。
    在“迅驰广场”附近,我们看到一个已经投入运营的商业综合体项目,有150平方米的门市,为双层门市,单层举架3.8米高,门脸自然比“迅驰广场”的单层门市要小,开间也要小得多,均价在2.5至2.7万元之间。
    地产投资专家对比两个产品良久,告诉我们,在“迅驰广场”地产投资,5.4米举架的单层商铺可以隔开双层使用,那么按照每平方米3.6万元计算,隔开后每平方米价格在1.8万元。“其实,会地产投资的人就能算明白,‘迅驰广场’商铺在价格上是占有优势的!”
    “但是,‘迅驰广场’商铺举架5.4米,也就是说,划分为两层后,单层举架仅为2.7米!去除楼板也就是2.6米!”一名地产投资者提出这样困惑。地产投资专家告诉他,可以在做分割时,将下层举架做到3米左右,上层少留一些空间。而且,对比其他产品,“迅驰广场”商铺是“无柱”设计,这样,空间利用率又大了很多。在产品功能、空间利用率和价格上,“迅驰广场”完胜周边其他项目。
    日租金额
    地产投资专家告诉我们,在地产投资领域,有一个很重要的数据,就是日租金额。日租金额这个指标,代表了地产投资购买产品的产出有多少,日租金额越高,也就说明地产投资者通过产品获得的回报越高。“其实,无论是地产投资商铺、写字楼还是公寓,你都可以通过计算日租金额来决定是否购买产品!”
    那么,日租金额到底怎么计算呢?地产投资专家以“迅驰广场”50平方米的商铺为例,他在“58同城”网上搜索长春银座、重庆路万达、前进大街、天地十二坊长春市四家已开业沃尔玛周边50平方米商铺,年租金一般在10到15万元之间。搜索间,地产投资专家指着电脑屏幕说:“你看这个商铺,9平方米就可以租到6万元,在沃尔玛附近的商铺,由于品牌的集聚效应,价值都不可与其他商铺同日而语!”
    可以设想,买“迅驰广场”50平方米的商铺租出去,每年可以得到的平均收益大致为12万元左右。用12万元除以12个月,再除以30天,再用这个数与商铺面积相除,就得到了店铺的日租金额,为6.66元每天每平方米。
    对比“迅驰广场”周边一套200平方米的商铺,一年租金仅为18万元,以同样方法算出日租金额,仅为2.5元每天每平方米。目前,“迅驰广场”已经引入了沃尔玛、吉视传媒国际影城,星巴克等国际大牌也正在与其洽谈。“这个项目,至少会引入5家世界五百强!”地产投资专家告诉我们,品牌的集聚将直接提升商铺价值,“迅驰广场”50平方米主力户型商铺的价值,可能远远会高于6.66元这个日租金额。这个机会,在长春,只在“迅驰广场”!此外,如果购买这里的商铺不用于自营,而是用于出租,那么,地产投资者可以直接当品牌商家的“房东”。
    回本年限
    “买商铺,地产投资者最关心的就是多少年能回本!这个回本年限的长短,直接决定地产投资的成功与失败!”地产投资专家说,回本年限长的产品,将导致地产投资者的资金被产品套牢,就意味着产品对地产投资者的回报小。他告诉我们,回本年限计算的方法非常简单,就是用购买商铺的总价除以商铺的年租金。

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