写字楼需求六成来自金融企业

    深圳统计局数据显示,2013年深圳企业景气指数环比下降,生产力需求、产品订货量、生产总量、企业盈利水平等多个指标出现下滑。有宏观经济晴雨表之称的写字楼市场,整体需求低于去年同期,问询量及成交量受经济放缓影响有所下降。但就上半年写字楼大宗承租统计来看,大宗写字楼租赁市场表现仍较为活跃,同比去年上半年成交面积67.76%,但单笔成交面积有明显萎缩,千平米左右成交宗数占比整体大宗需求的半数。
    相较于去年同期,2013年上半年的写字楼大宗需求行业集中度明显增加,仅有金融、信息科技、制造、通信四类企业达成大面积写字楼成交,高端服务、能源、制药、等行业需求减少。
    值得关注的是第二季度,行业需求构成高度集中,季度内共有7宗千平米以上写字楼承租成交,其中6宗来自于金融类企业。
    业内人士透露,二季度内60%写字楼业主表示季度内的需求主要源自金融行业,包括银行、证券、投资等多种类型企业。此外,政府统计数据同样显示,2013年第一季度内金融行业从业人员人数均值上升11.2%,而同期整个第三产业从业人员人数均值仅仅上升4.2%,人员扩张办公面积紧缺为这类企业更换办公场地的重要原因。
    “金融、高端服务、能源、制药、科技、制造等行业都是写字楼承租的主力行业,但受整体经济环境低迷影响,高端服务、能源、科技型企业在二季度中,很多都采取了相对保守的战略,并没有扩充办公面积,一些企业甚至出现了紧缩面积的局面。相对而言,金融企业的抗风险能力更强,资金实力也更为充裕。因此,在二季度写字楼大宗交易中,仅有金融企业表现活跃。”
    除行业构成外,一二季度写字楼大宗承租需求在企业类型上,也呈现出明显差异。第一季度内成交主要来自于红帽、利盟、徕卡测量等外资企业,第二季度7宗千平米以上交易无一例外均来自于内资企业的需求。这些内资金融类企业,除传统金融街区域外,在季度内扩张至东二环、国贸区域,在区域选择上呈现出多元化趋势。
    对此,业内人士解读,对于金融企业,特别是金融企业的前端部门来说,区位选择是考虑办公场所的关键,这类企业出于树立企业形象的需求,往往只选择核心区域,金融街是金融类企业最为集中的区域,但空置面积较少,物业的可选择性有限,因此国贸也在深圳企业的考虑范围内。
    “这样的变化,对深圳写字楼市场来说,同样会产生不容忽视的影响,以外资需求为主导的市场正逐渐被打破,内资比例正逐渐上涨,但对写字楼业主来说,租金收益并不是选择承租企业的唯一标准,租客组合、承租群体的稳定性都是需要考虑的因素。因此,对于CBD这样的区域来说,内外资承租企业占比虽然有所调整,但并不会在短期内出现逆转的情况。”

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