商业地产同质化竞争严重 赔本吆喝到几时?

    一度被斥为“非国民待遇”的国内商业项目“赔本招租”现象正向国际二三线品牌甚至国内品牌倾斜。
    此前,国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策,而近来这种“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据调查了解,在一般性的装修补贴之外,“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来,而“受惠对象”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚至国内品牌商。
    在楼市调控持续的当下,商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”,千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”,为何会出现与此高潮大势截然错位的“贴租”现象?显然,对于现实的正视,将直接关系到这波中国商业地产的热潮到底能持续多久。
    开发商“赔本贴租”泛滥
    “绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”这是商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。
    然而,这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚至国内的一些品牌都提出了装修补贴的要求,甚至要求最佳位置、零租金,甚至代垫首期铺货费。”在日前的中国购物中心年会上,一位不愿具名的商业地产招商人士向中国商报记者无奈表示。
    “放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末,杭州大厦重新装修后亮相,为凸显其“精品化、国际化”的新定位,以免租3年和提供装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌LV箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后,国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚至5年,慷慨补贴数千万元店面装修费,甚至代垫铺货费。据中国商报记者了解,天津友谊商厦为吸引LV入驻,向LV承诺了单店销量,为此还发生过动员全商场的商户和员工购买LV箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。
    “僧多粥少”似乎已成为中国商业地产面临的现实问题。在日前意大利高级成衣品牌Versace Collectiony亚洲最大旗舰店正式落户北京庄胜崇光百货(SOGO)的仪式上,公司范思哲品牌部荣华就向中国商报记者坦言,近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷,装修补贴、免租等优惠条件一个比一个“响亮”,但作为全球知名奢侈品集团Versace(范思哲)旗下高级成衣品牌,对于进入城市还是有着相当的考虑。
    同业竞争的压力下,地产商们当然希望降低风险尽快有资金回报,于是,一场品牌争夺战就此拉开。荣华说,目前,被邀约参加的各个城市商业项目招商推广启动的盛典排场一个比一个大是其表现之一。
    这是否意味着商业地产供需的天平也在悄然转化?答案似乎是肯定的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”11月3日,国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔.克切维尔(Michael P. Kercheval)在亚太购物中心年会上表示,中国商业地产的集中迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户,品牌商将拥有更多挑选和话语权,而地产商将面临更大的经营压力。
    但显然,更关键的还在于,商业规划始终未被列入城市发展规划,在市场有些扭曲和混乱的情势下,政府是否需要对于当前的商业地产规划缺失有所关注?尤其是各个城市的商业地产总体量规模和业态布局是否将有所控制?这恐怕是值得政府思考的问题。而对于开发商而言,如何从同质的同业竞争中走出来才是走远的关键。否则,面对已然供过于求的国内商业地产市场,即使开发商更努力地从免租金、贴装修到倒扣点“赔本贴租”也未必就能赚来“吆喝”。

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