写字楼投资活跃 租赁略平淡

  受多方面推动,市场售价预期将继续上升
  据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,2013年第二季度,广州市甲级写字楼市场迎来两个新增项目,位于珠江新城的财富世纪广场A座和邦华环球广场落成入市,共提供约127,600平方米新增供应,约占库存总量的4.2%。受新增供应入市影响,本季度全市甲级写字楼整体空置率较上季度推升1.0个百分点至22.9%。租赁市场较为平淡,众多金融、制造业企业对扩张或置换办公室表现谨慎,市场问询和成交量明显下滑。本季度甲级写字楼平均租金录得为每月每平方米154.1元,环比下降1.7%。季内租赁成交主要来自广告、IT科技等企业。
  投资市场方面,受市场可售货量逐步减少和买家需求持续旺盛驱动,尽管多个一手在售项目楼业主提高销售报价,市场成交仍表现活跃。本季度广州市甲级写字楼售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,451元。
  整体供应,需求及空置状况
  高力国际研究显示,2013年第二季度,天河区珠江新城再次迎来新增供应落成,财富世纪广场A座和邦华环球广场完工入市,共提供约127,600平方米新增甲级写字楼办公面积,全市甲级写字楼总库存上升至3,073,759平方米,其中天河区库存占比上升至79.1%。受新增项目入市影响,本季度全市甲级写字楼整体空置率上升1个百分点至22.9%。各大子区域中,越秀区和海珠区市场平均空置率均较上季度基本持平,分别在5.6%和34.2%的水平;天河区较上季度上升约1.3%至24.8%。
  受宏观经济增长放缓、货币市场流动性趋紧等外围因素影响,国内大型制造、金融、建筑等行业缩紧扩张计划,暂停扩大或置换企业办公面积,市场需求减少。基于成本控制和业主方优惠等考虑,大部分到期租户更倾向于续租原有物业,如美赞臣在本季度续租海航大厦4,471平方米办公面积。本季度市场租赁成交主要来自广告、IT科技等行业,主要成交包括:圆方科技租赁高德置地广场一期A座约5,000平方米;妈妈网租赁万菱汇约1,600平方米;上海李奥贝纳广告和盛世长城国际广告分别租赁邦华环球广场2,700平方米和1,041平方米办公面积。
  租金分析
  高力国际报告指出,受未来大体量新增供应预期和租赁需求降温影响,本季度广州市甲级写字楼租金有所下调,录得为每月每平方米154.1元,较上季下降1.7%。各大子区域中,越秀区由于近两年基本无新增供应入市,现有甲级项目入住率较高,租金保持稳定,且有轻微上升。租金下调幅度最大的仍在天河区珠江新城,本季度该区域平均租金水平为每月每平方米169.9元,部分项目租金下调幅度在2-3个百分点左右。海珠区琶洲区域由于甲级项目较少,市场需求较为稳定,租金水平基本较上季度持平,有小幅下跌。
  售价趋势
  受市场可售货量逐步减少和买家需求持续旺盛驱动,尽管多个一手在售项目业主在本季度提高销售报价,市场成交仍表现活跃。本季度无大宗销售成交,甲级写字楼整体市场平均售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,451元。、
  市场展望
  2013年上半年,受整体外围经济复苏缓慢、未来经济走势不确定因素影响,广州市甲级写字楼租赁需求平淡,市场成交量萎缩,租金表现出持续下滑趋势。预计下半年随着多个新增供应如高德置地四期、保利克洛维一期等完工入市,全市甲级写字楼新增供应量将达49.3万平方米,市场整体租金将面临下调压力,下调区域将主要集中在珠江新城。
  投资市场方面,尽管由于租金下调而面临收益率降低预期,市场买家仍看好本地商业地产未来升值潜力,对优质地段写字楼项目投资热情不减;加上受政策挤压带来的需求和有限的未来可售供应推动,市场售价预期将继续处于上升通道。上半年的写字楼投资完全超过了厂房投资,写字楼的出售价格整体的上扬给厂房租售带来了不小的冲击。
 

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