深圳168厂房网 www.sz168.net.cn 来源：地挂

      在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。这是天相投资新近的一份研究报告成果。
　　工业地产是指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST 运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。
　　政策调控 发展可期
　　近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别是规定工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。
　　工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式， 由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
　　天相投资通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收帐款较小，且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强及现金流相对充沛等特点。
　　需求上升 价值凸显
　　目前，我国在劳动力、工业配套能力、市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。此外，随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景广阔。
　　众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。
　　业内分析人士指出，由于二线城市基本处于工业发展后期，工业发展速度快，效益好。因此二线城市工业地产应该说是迎来了一个发展的热潮。三线城市主要是工业地产，工业地产竞争比较激烈，工业住宅投资值得关注。国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。
　　据悉，全球最大的工业房地产投资信托公司普洛斯已经加大对中国市场的关注和投资力度。未来工业地产行业将保持高景气度。工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。