成都写字楼迷失南延线

    近20年的商业体量集中在三五年间投放,其中近六成聚集在南延线,数据显示,成都写字楼租金平均在101.2/平米·月,而南延线写字楼目前租金多集中在50—60 元。
    业权分散难招租 后期客户维系藏隐忧
    办公配套缺失,写字楼集中区完全割离于商业集中区
    成都写字楼集中放量将冲击新一代写字楼问题,业界一直以来从未停止过讨论……日前,从行业传出消息:成都南延线新建写字楼的租金基本在40-60元/m2·月。甚至有的写字楼租金低至30多元/m2。
    在成都写字楼租赁市场价格微降情况下,被誉为具有成都特色写字楼一条街的南延线,新一代写字楼稳不起了?50万m2大体量入市冲击明显?本期,成都晚报记者深入第一线展开调查,探究租不起高价背后的真相。
    调查一 空置率攀至31.7% 出租率极低
    据数据显示,三季度成都写字楼空置率上涨至31.7%。另据不完全统计,目前仅南延线就有多个项目交付入市。6月底,新世纪环球中心东区写字楼交付了,体量高达30多万平方;7月,中海国际中心AB座共计5万㎡交付,10月19日E座共68000㎡招租启动;9月,新希望国际的C座1-28楼交付,总面积约6万㎡……业内人士告诉记者,如此大的供应压力,自然对租金产生了影响。
    作为南延线交付时间较早的写字楼,新希望国际的A座26层每层楼8户,90%已出租,而B座为通道式,每层20多户,已出租85%。而新交房的写字楼,由于是业主自行招租,不完全统计近20%已出租。
    仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“随着部分租户的租约到期,预计扩租、搬迁和升级的需求将会逐渐增强。而资产表现的差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。大量散售项目密集的南部新区则将面临更为激烈的市场竞争,部分项目的消化速度和资产表现堪虞。”
    高力国际观点表示,目前成都市场平均租金水平已到达一个历史高位,未来在经济持续低位运行和甲级写字楼供应量不断增大的压力下,预期部分竞争力较弱的项目业主与租户之间的谈判空间将出现更大弹性。
    调查二 租不起价 南延线写字楼租金30元起
    据世邦魏理仕第三季度报告显示,本季度写字楼租赁市场新增供应量达22万余平方米,由于新增写字楼量较大,空置率上涨至31.7%,租金下降至101.2元/㎡·月。就目前租金情况,记者走访了南延线已交付的几个写字楼。
    在调查中,记者发现,被称为南延线地标级的新世纪环球中心,租金集中在50-60元/㎡,最低仅30多元/㎡。记者询问了一些项目交房处相关工作人员,对方称目前租金在80-120元/㎡。有客户称,刚交房的时候,确实有不少80元/㎡的,一些楼层朝向广场的才租得起价,其余地方只能租到50左右。然而在售楼部,当记者提出要租写字楼时,置业顾问马上称有客户可以给记者介绍,400㎡的办公场地租金55元/㎡。
    位于天府大道某知名写字楼,9月交付的C座,目前租金水平40-60元区间较多,而B座租金在30-40元区间较多。甚至还有业主宣称,35元/㎡,两年租金不递增,也有业主挂出精装带办公家具的,仅50元/㎡。还有则是42元/㎡,业主保证5年不涨价。
    据了解,南延线一带写字楼基本上都是散户购买,而物管费却高达14元/㎡。散户本来资金实力就不雄厚,为了尽快回笼资金,减少损失,自然就低价出租了。“目前租金回报率有5%-6%算很不错的了。”
    调查三 分散业权难管理 大客户租房难
    今年6月1日最新出台的《成都市商务写字楼等级划分》规定:甲级写字楼业权可为分散业权,最大业主持有量应不低于50%。而目前南延线所交付的写字楼部分持有者,基本都是散户。
    有业内人士指出,南延线写字楼价格混乱,主要原因就是业权分散。张裕鹏也表示:“散户的招租能力有限,且没有集中式的推广,无法引起客户的高度关注。”他还说,散户的运营能力差,并且在产品维护上吝于支付,这将影响整个项目的品质,同时为后期写字楼客户维系埋下隐忧。
    同时,记者观察到,例如新希望国际、航兴国际等写字楼,一般销售的单间面积在150-200㎡左右,算上近30%的公摊。在租赁的时候,不少客户的需求都在300㎡以上,这样至少得两间以上。而目前南延线写字楼多是散户投资,通常就只买了一间。如果要租300㎡及以上的面积,得需要联系多个业主,想把多间办公室打通也不易,同时价格上也有差异,这导致成交难度大。中介公司的工作人员告诉本报记者,也有买了多间的业主,但是起租价格要贵20元/㎡,并且不接受议价。这部分业主多是投资公司,他们宁愿等市场成熟了租高价,也不愿现在低价出租。
    调查四 办公配套缺失 商务氛围未成形
    企业入驻写字楼,最重要的原因之一就是提高办公效率。张裕鹏认为,传统金融CBD成熟度高,能吸引产业链相关公司入驻,提高办公和物流效率,并节约成本。在成都南延线新兴的商务区,现已交付的写字楼项目多,但商务办公配套还未形成,入驻企业自然不多,且仅有地铁一号线,区域通达性一般,无法提高办公效率。
    据本报记者调查了解, 就6月底交付的新世纪环球中心东区而言,其1-6层全部为商业配套,开发商表示将引入韩国乐天百货,置业顾问也表示今后各区域将配备食堂,地铁1号线海洋公园入口就在此,餐饮、交通等十分方便,还有800亩的中央广场明年也将投入使用。但截至目前,项目尚未整体交付,西区等部分仍在施工之中,其配套如餐饮、购物、娱乐等要进一步完善,还需要假以时日。
    商务办公及配套缺失,是成都南延线写字楼面临的主要问题,当前面对超大体量的冲击,没有体现出吸引力,使用条件不成熟,自然租不起高价。
    小编语录
    通过对南延线写字楼一条街的实际调查,租不起高价的主要原因,是因为南延线整体还处于一个起步阶段,还没有达到像上海浦东、深圳、北京等地的成熟租金水平。但是随着南延线各种商务配套日益完善,更多具有影响力的知名企业、跨国企业、500强企业入驻,南延线写字楼租金市场不断升温,只是个时间问题。南延线写字楼前景值得期待。

 

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