写字楼投资:供求持续高位 各地租金拐点到来

    正如中原集团研究中心在之前报告中预测的一样,随着市场的不断的发展,部分城市写字楼市场租金的拐点将逐步到来,目前这一趋势正逐步被确认。分城市看,一些之前价格上涨明显的城市出现了放缓迹象,如北京、上海、广州;而一些价格下调时间较长的城市则出现了触底的迹象,如深圳、重庆。未来我们将持续关注这一趋势。
    2013年3月,各地主要城市甲级写字楼租金走势拐点陆续得到确认,之前上升趋势良好的北京、上海、广州租金出现增长放缓甚至下跌,而之前持续下跌的城市深圳、重庆租金则出现触底反弹。销售市场方面,与2月春节期间的低迷相比,3月供求环比大幅反弹,但尚处合理范围。
    中原集团研究中心高级经理季峰预计,未来各地租金仍将维持目前趋势,而写字楼供求也将保持活跃。
    租赁市场:沪穗租金续降 空置明显回升
    3月,北京、重庆、深圳甲级写字楼租金环比上涨,而上海、广州、杭州租金则出现下滑。据中原集团研究中心监测发现,不同城市此前的租金走势在近期发生了变化:深圳、重庆租金在持续下跌后出现了筑底反弹;上海、广州、成都的增长趋势均在近期停止,并出现下滑;而此前租金涨速最快的北京则有明显放缓。市场波动增加,未来整体走势不容乐观。
    空置率变化与租金走势密切相关,租金上涨的城市空置率多数出现下滑,反之则空置率上升。3月,广州、上海甲级写字楼空置率继续大幅攀升,分别为10.78%、13.09%,升穿了10%的均衡水平,未来租金走势不容乐观。
    销售市场:供求大幅反弹 一线价格下调
    3月,四大城市写字楼供求出现大幅反弹,由于上月春节影响,本月供应、销售环比增幅分别达到164%及32%,但销量同比则有10%的跌幅。市场表现中规中矩。3月供应出现大幅增加的城市包括北京、上海、深圳,环比均出现了超过100%的增幅。本月上海新增供应面积达到41.08万平方米,属于近3 年的第三高位。上海大宗交易依然活跃,瀛通绿地大厦出售一栋楼,均价达到6.34 万元/平方米。
    根据中原二手写字楼价格监测系统显示,3月各大城市甲级写字楼价格走势出现分化。其中,一线城市的广州、深圳价格继续下跌,环比分别下跌1.99%、1.57%;而二线城市基本保持稳中微升,其中成都、重庆价格分别微增0.94%、0.08%。
    土地市场:供需维持低位  上海成交活跃
    受到“两会”、“国五条”新政出台及到期地块面积相对较少等因素影响,3月各地商办用地供应量和成交量维持低位。中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示,3月商办用地供应面积环比上升约13%,但较2012年月度均值下降约39%,仍处于供应相对低位;商办用地成交面积持续下降,环比下降约14%,较2012年月度均值下降约27%。
    据中原集团研究中心监测,12个重点城市(不含重庆),3月份商办用地流标率较2月流标率微降,由2月份的约3%降至2%左右,其中,仅天津(到期11宗,成交10宗)一个城市出现流标。
    3月份,上海供应商办用地面积约25公顷,虽然环比下降约22%,但仍较2012年上海月度供应均值上升约21%;成交商办用地约38公顷,环比大幅上升约185%,为2012年以来月度供应第二高(仅次于2012年12月成交量)。
    值得关注的是,3月长宁区出让一宗商办地块,面积约1.66公顷,建筑面积10.55万平方米,底价折合楼面地价约20384元/平方米,此价格高于同区域同类型地块的历史最高价。同时,3月份集中供应8宗世博园区商办地块,总面积约6.79公顷。
    后市预测:拐点逐步确认 未来走势分化
    正如中原集团研究中心在之前报告中预测的一样,随着市场的不断的发展,部分城市写字楼市场租金的拐点将逐步到来,目前这一趋势正逐步被确认。分城市看,一些之前价格上涨明显的城市出现了放缓迹象,如北京、上海、广州;而一些价格下调时间较长的城市则出现了触底的迹象,如深圳、重庆。未来我们将持续关注这一趋势。

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