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投资指南:高价房并不一定都是高端楼盘

深圳168厂房网 本文来源:投资者报

  北京楼市大部分高端楼盘在品质、品牌、品位三个方面仍缺乏统一规划和资源整合,断层、割裂的现象屡见不鲜,“三品”俱佳的项目实为不多。如果说中低端住宅项目打折降价意味着投资前景黯淡,高价楼盘的“品质硬伤”和“死守价格”则是更大的投资隐患。

  高价不高端

  “很多都是挂核心豪宅的旗号,打擦边球,其实品质、配套等都不到位。”协成地产经纪董事长王晓航认为。

  目前在售的紫御府、北京尊府、东外公馆、西派国际公寓、北京上舍、国奥村、长安驿、天安国汇、西绒线26号、SOHO北京公馆、龙湖?唐宁ONE、星源汇等北京市40余个曾经及目前售价在3万元/平方米以上的高端项目,不仅推出特价房的高端楼盘强调品质,一些没有降价的高端楼盘也以高品质为营销口号。

  但记者经过实地调查发现,这些项目大多品质上都存在“硬伤”,与其高高在上的价格相去甚远。

  沿着北四环安慧桥向东南方向步行约10多分钟,即奥东18号项目所在位置。首先映入眼帘的是一南一北耸立在周围楼宇之间的两座大烟囱,以及从烟囱中不断释放出的浓厚白烟。在奥东18号正南仅一墙之隔处,即是北京市热力集团供热厂的一个装卸车间,巨大的机械轰鸣声不时从车间内传出来。

  其样板间位于靠南的一栋南楼,在样板间里,每平方米3000元的装修标准似乎言过其实,中式的装修风格和西式的家具拼凑在一起,显得很不协调。

  位于西二环的紫御府项目被开发商自称为“居百年皇家贵胄之地”,从其外观来看,该项目传统的中国建筑风格、金棕色墙体等,的确给人一种大宅感觉。但来到项目北边,就会呈现出截然相反的场景。

  紫御府北边紧邻的一条不到5米宽的巷子里挤满了各类小商贩。一位居民说:“一到夏天,此地污水横流、垃圾遍地、小偷频频‘光顾’。”不仅如此,该地到目前为止还没有建成完善的下水道设施,脚下是居民们自己挖的排水槽,生活污水随地倾倒。

  除了地段环境被开发商“过分渲染”,房屋本身的质量更令人感到高价住宅的硬伤严重。

  地处东二环广渠门立交桥西南的北京上舍,居住品质就遭到了诸多质疑。“在东西侧的房间内(四号楼)明显感觉到西侧的墙体是倾斜的。”在项目现场,一位业主说,“按当初售楼员宣传,小区中央应该是中心花园,但现在小区中部是正在修建的地下车库进出通道。当初承诺的两梯四户,现场观察的单元只安装了一部电梯。”

  除了上面的项目外,盘古大观东西朝向、圣世一品狭小卧室、万科公园5号超过30%的公摊面积、天安国汇的写字楼结构等等,都被认为是作为豪宅的硬伤。

  “硬伤豪宅”的陷阱

  “高价房并不一定都是高端楼盘,应科学识别其真正品质。只有品质好的楼盘才能成为‘看涨型’房产,才值得投资者进行投资。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任专家组组长开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)分析。

  由于2007年底以来楼市价格持续下降,北京许多曾被称为“高端住宅”的物业,降价幅度从20%到40%不等。王晓航估计:“在这一年多的下跌行情中,约有70%的豪宅已经露出了其本来价值面目。”

  早在2006年底就要开盘的奥东18号,似乎一直在与购房者玩“捉迷藏”,直到2008年9月份才开盘销售,均价从最早的9000元/平方米升至2.5万元/平方米。但因为其周边环境以及品质问题,销售一直不畅,价格也跌到1.48万元/平方米起。

  尽管降幅达近40%,购房者却仍不买账。截至2月25日,记者从北京市房地产交易管理网得知,奥东18号近半年时间售出套数仅为39套(总488套)。

  曾经售价高达2.8万元/平方米的北京上舍,似乎出手也很“阔气”。其在焦点房地产网上显示的均价已经降到1.85万元/平方米,而公寓尾房价格降至1.6万元/平方米,降幅高达34%~43%。

  作为香港地产巨头长江实业在北京推出的第一个别墅项目,誉天下也曾被人们寄予厚望,但当一期400套别墅亮相之后,“户型不够大气”和“高昂售价”都让誉天下的前景充满了迷雾。

  “别墅的外立面给人感觉比较旧,有已经建成多年的感觉。”一位看房人这样表述。

  誉天下占据了中央别墅区最好的地块,但其品质问题,使开发商不得不从2008年11月8日起,拿出100套特价房贱卖。其中最小销售面积为联排270平方米,470万元;双拼300平方米,530万元。少量的独栋均为毛坯房,销售面积为420平方米,1100万元。

  经计算,联排单价为17407元/平方米、双拼18500余元/平方米、独栋则是26190元/平方米。但此前北京市房地产交易管理网登记誉天下单价为3万元/平方米及3.5万元/平方米两种。誉天下“一口价”方式,使得独栋、双拼折扣低达5.2折,联排也达到5.8折。

  “当潮水退去的时候,才知道谁在裸泳。”巴菲特的名言,正在北京高端楼市投资中应验——裸泳者即“硬伤豪宅”。尽管目前多数“豪宅”一直在“死扛”高价,但它们的价值也许存在更大的陷阱。

  豪宅价值“四步考”

  豪宅不仅应当满足自住者的终极居住需求,而且对于投资者来说更应当具备一流的保值性和增值性。而衡量豪宅价值可以对四大方面进行考察,任何一方面存在不足,便意味着其品质存在“硬伤”。

  第1步:考察项目是否占据稀缺资源。

  占据着城市中一方珍贵的土地,拥有着一片稀有且无法复制的资源是多数豪宅的必备特点,它使得豪宅具有不同于普通住宅的独有价值优势和价值前景。稀缺资源可以是城市核心商务地带,也可以是市区板块的森林绿地。

  第2步:考察居住环境是否便捷舒适。

  豪宅还必须为业主提供最好的居住舒适感,使其不必因为生活的琐事而费力。这包括项目周边以及内部的生活配套是否完备,且相关配套档次是否与居住者相符。

  第3步:考察内部空间尺度是否合理。

  按照业内比较认可的观点,能被称为豪宅的房屋居住至少在120平方米~140 平方米之间的,以80%使用率计算,其建筑面积应当不小于160平方米。内部不仅要满足居住宽敞、使用功能齐全,在层高、采光和布局等方面都应足够满足居住者需求。

  第4步:考察房屋质量是否过硬。

  豪宅本身的“硬件”和“软件”质量都与价值息息相关。其中硬件质量包括房屋的建筑质量、装修质量乃至社区内配套的质量。而“软件”质量包括物业和配套服务等相关软环境。

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来源:深圳168厂房网-厂房出租厂房求租
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