二三线城市土地频频流拍 土地财政考验楼市调控

在房地产调控大背景下,不仅一线城市的住宅地块出让频频流拍,近来济南、南京、成都等二三线城市土地市场,流拍和底价成交亦开始成为“主流”。近日有消息称,成都已经不堪压力尝试变相放松限购。

  有专家表示,房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧,可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响,而土地市场遇冷则会给依赖土地财政的地方政府更大压力,调控的持续性面临挑战。

  土地流拍自一线城市扩至二三线

  海通证券11月3日发布的研究报告指出,“金九银十”销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月,全国一线城市土地成交建面累计10545万平米,同 比增长22.43%,环比继续回落0.9个百分点。从环比看,10月一线城市土地实际成交量953万平米,环比减少30.95%;10月,一线城市土地实 际成交溢价率回落至1.71%。

  11月16日,上海市国土局出让三幅住宅用地以底价成交。11月1日,广州南站、琶洲、番禺等区域6宗地块均以底价成交。

  北京中原地产的数据显示,今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。截至目前,北京市的住宅地块出让50块,规划建筑面积约765.21公顷,只完成今年计划供地总量6500公顷的一成多。

  中原地产监测数据显示,10月,重点城市居住用地流标率高达23%。今年1—10月,重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

  而除了一线城市土地市场遇冷,二三线城市的土地出让流拍和低价成交也正逐渐成为主流。

  10月10日,浙江嘉兴国土局推出嘉兴南湖新区五地块,其中三宗为住宅用地,五宗地块最终均由上海绿地集团以总底价6.0242亿元摘得。

  11月2日,山东省济南市出让11宗土地,只有2宗土地以底价成交。此前,济南于10月28日出让的13宗共45公顷土地,也是以底价成交。据了解,从8月份以来,济南一共成交34宗土地,其中大多数都是以底价成交。

  11月3日,成都国土局拍卖5幅地块,最后3宗地以底价成交,2宗流拍。

  上周,南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京共推出16宗地块,最终只有7宗以底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上,多数地块也以底价成交,竞价地块屈指可数。

  成都变相放宽限购凸显调控持续性受压

  中国土地勘测规划院最新发布的监测报告显示,地价增速全面回落,三季度全国主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%,较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩 大到12个。

  中国土地勘测规划院发布的最新监测报告认为,目前调控处于关键时期,房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度,重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落,地价水平下降的城市会逐步增多。

  在房企资金普遍紧张的背景下,高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下,也不得不微调土地出让政策,通过多种“松绑”措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。

  而除了通过调整土地出让价格、放宽出让条件等“促销”方式拉动低迷的土地市场,地方政府也开始考虑拯救眼下陷入冰点的楼市。

  据媒体报道,11月11日,成都市房管局召集当地多家开发商座谈,宣布政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审 核,转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”和“限购松动”,即政府默许开发商售出更多房产,因为在当地期房销售后,往往 两年后才开始办理房产证。

  然而,成都关于购房资格审查的新政仅实行了约一周时间,目前已停止执行。成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称,将继续执行原有限购政策。有消息称,住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法,并最终导致上述政策撤销。

  业内人士指出,联系此前佛山等多个二三线城市放松限购的尝试迅速撤销,可见中央对此轮调控确实态度强硬。

  不过,眼下土地市场遇冷,无疑对依赖土地财政的地方政府增加了不小的压力。国泰君安发布的研究报告称,预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方政策 存在松动可能。还有业内人士担心,原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场,这将使一年或一年半后的住房供给量减少,加剧刚性需求与住房实际供 给之间的矛盾,从而为房价下行增添新的变数。这对于本轮调控的持续性都将是一个重要的考验。

(来源:南方日报)

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