近来福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元/平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元/平米甚至1万元/平米，毫不出奇。

    楼价不肯"大跌"的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有"透支"之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于"清仓套现"。在"投资客"退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。

    业内人士认为，象南山填海区、香蜜湖东区、东部海岸、西乡和龙岗中心区等未来主要推盘区域，新盘价格还会保持在目前水平上，这对二手房价格肯定起到支撑作用。对于一直"观望待购"的普通市民来说，观望未必是最好的选择。

    在目前投资客减少，价格较为平稳的市场氛围下，自用型消费者应在罗湖怡景、莲塘；福田新洲、益田；南山西丽、侨城西这几个片区，寻找一些2000年左右入伙，单价在1万至1万3千元/平米，建筑面积在60至80平米中小户型物业，一是总价低，负担少，相当于把租房钱用于供楼；二来即使房价未来真的下跌，小面积物业市值损失不至于"伤筋动骨"。

    淡市同样有机遇

    当前深圳楼市观望气氛比较浓厚，这一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，到目前为止，消费者对房产估值产生了疑惑，另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，必然会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。

    目前置业者选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合，其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力，第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响，融为一体的，需要综合考虑。

    在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性，在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟，偏离价值程度小，贬值风险低。另外，选择有信誉保证的地产开发商，不但可以保证楼盘的质量，同时价格水平也会在较为合理的区间。

    楼盘的成长潜力有多方面要素，但是最重要的就是该地区是否有合理的远景规划和清晰的发展路径，如果未来有重大利好，将可以带动地区楼市繁荣。在细节上，周边设施的发展水平，社区人口构成结构都是未来的影响因素，可以结合地区发展综合考虑，但是要注意仔细甄别楼盘宣传概念的合理性，不要被假大空的大概念迷惑，要考察楼盘概念是否能够转变成今后的升值助力。

     一组数据：10月份上旬里深圳新房成交5.9万平方米，仅相当于9月份成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只有27%，10月成交创月度新低看来已是必然。根据对各新推盘的了解，销售大都在三成左右，没有再现今年上半年开盘即成尾盘的盛景，楼盘销售回归理性。由此看到，随着国家和地方政府一连串宏观调控政策的出台，买房者对于房价的心理预期发生了变化，买房更加谨慎。

    深圳目前的新房成交量和实际买房需求相差甚远，调控政策的出台及对未来调控的预期是近期成交低迷的重要原因。国庆前，央行和银监局公布的第二套房提高首付、提高贷款利率的政策、深圳地税局计划在10月份推出按照评估价强征个税、央行有可能再次加息等政策预期，都让买房者暂缓搁置了购房计划。

    然而，深圳楼市的刚性需求是给毋庸质疑的，这点已经得到多方认可。在这场楼市的对峙中，一方面，发展商希望能顶住压力，维持现价；另一方面，买家也在观望，希望能看到楼价降下来。在这场搏弈中，谁将笑到最后呢？ （