导读：近年来，全国各地房地产业迅速发展，深圳、上海、北京等地更因其“高房价”成为热点城市。其中，深圳又以“均价高、涨幅大”被称为全国房地产发展最火的地区。由于银行收紧房贷，深圳新一轮“调控房价”，导致成交率稍减楼市震荡。

    新调控陆续出台

    8月1日，“深圳市二手房预约买卖及居间服务合同”全面启动，“以政府评估价为基准征收个税”的政策也随时可能发布，各大银行不约而同地收紧了房贷业务。这一系列的动作能否改变深圳楼市高涨的态势呢？

    2005年始，中央各地方政府便陆续出台调控政策，但现实中许多政策的作用被打了折扣，导致调控效果不佳。

    首先，对于以增加供给为目标的政策，例如“90／70”：由于新增房产推出时间滞后，以及执行程度不足，供给无法在短时间内缓解需求的压力，因而不能产生立竿见影的效果。

    其次，对于金融政策，例如“征收个税”、“提高存款准备金”、“提高贷款利率”等只是在短时间内的缓解房价上涨的压力。但是这一提高购房门槛的做法显然治标不治本。

    对比以住的政策，笔者认为“新调控”亦有减少需求作用。而更为有意义的是其中的投资需求受到挤压。“新调控”主要包括：应用“新合同”，预计推出的“以政府评估价为基准征收个税”以及银行收紧房贷。

    “新合同”对各中介公司不同版本的“旧合同”有了很大改进。以往二手住宅交易中经常出现“阴阳合同”，即买卖双方签订两个价格的合同，在房产证上签订较低的价格，过户时就可以避税。“以政府评估价为基准征收个税”便是针对此现象提出的。但是在现实中，卖家会利用交易时的优势地位，将税费“转嫁”给买方。因而打击炒房的效果被削弱，同时买家需要承担“额外的税费”等于变相的提高了买房的门槛，与以往的“征收个税”等政策无本质变化。

    真正影响投资客行为变化的政策来自于银行。根据美联市场研究部数据，投资交易中有80％进行按揭业务。而近期各银行纷纷加大了对贷款人资质的审核，对多套房贷增加首付比例或者禁止放贷，使投资客的购房能力被大幅削弱。

  “新调控”下成交骤减

    8月1日“新合同”启动以来，一手、二手住宅成交量均有所减少。至8月16日，一手成交面积13万平米，二手成交面积30万平米，与上月同期相比大幅减少。预计整个8月一手二手成交面积减半。

    成交量萎缩主要来自于对政策的观望，“新调控”引发买家预期未来房价回落，使得整个市场中需求方持币观望，从而成交量大减，这也是新政出台后的必经之路。相信直到“以政府评估价为基准征收个税”出台前，成交量将持续偏低。

    鉴于对“新调控”特点与当前市场情况的分析，笔者认为：至政策明晰前，一手二手住宅的成交量都会保持在低位，对应的价格也因此而小幅调整，但一手开发商与二手的放盘者不会轻易降价，故降幅不会很大。总体市场变动还需根据未来政策的具体情况而定。

    而较小的成交量将造成社会流动资金的增加，单以减小的购房需求计算，至少有数十亿的新增资金需要寻找新的投资渠道。如今各地发展商都在深圳招商引资，相信此次的“调控压力”也会促使一部分游资转移战场。对于其它行业、地区来说，无疑是一个不小的机会。（深圳厂房网提供）