深圳168厂房网 www.sz168.net.cn 来源：房地网

    深圳上半年涨幅超过50%

　　2007年6月初，深圳市土地和房产交易中心发布的数据，让深圳楼市再次成为全国的重点：深圳5月全市商品房成交均价达到14233元/平方米，环比增长22.86%。这一数据虽然很快被官方否定，但中原地产和世联地产提供的市场检测数据分别为14373元/平方米和14262元/平方米，均与被否定的“天文数字”相近。

　　按照14233元/平方米计算，深圳5月份商品房成交均价比2006年全年平均房价(9384元/平方米)上涨了51.57%。不到半年时间房价涨幅超过5成。关内新房均价已超过2万元/平方米，关外新房均价也到达了1.2万元/平方米，万元以下的新房已属珍稀产品。

　　低   16个热点楼盘亮灯率仅34%

　　深圳16个热点楼盘平均亮灯率只有34%。这16个楼盘分布在华侨城、红树湾、香蜜湖等深圳楼市最热的区域，所有的项目入伙时间都已过1年。

　　尽管亮灯率不能和空置率完全对等，但实际上，这些楼盘确实灯影稀疏。虽然没人住，但这里非常“旺”——到处是炒家，互相炒作、接货。具有讽刺意义的是，背后的“繁荣”和表面上的“沉寂”，让房子的居住功能消失得无影无踪。

　　高 投资客比例超过70%

　　三级市场的投资客比例已经达到70%-80%。这是记者对深圳多家中介调查后得出的数据，这一数据也得到了多家深圳中介的认同。国际惯例认为，房地产市场的投资客比例超过40%就非常危险。

　　现在，深圳楼市中的投资客在互相接货，在“干炒”中把房价抬得很高。现在半岛城邦有1个投资客放盘，就有3个投资接手，这样把房价由1年前的不到1万元/平方米，推到4万元/平方米以上。

　　怕 租金回报3%

　　2007年开始，房价疯涨租金不变，这直接造成深圳楼市租金回报率逐月降低。有中介做过统计，2006年1-5月全市的租金回报大概在5%-10%，而到了2007年1-5月，同样楼盘的租金回报已经降到了3%-7%，租金回报率不到3%的楼盘几乎是随处可见。

　　如果是长期投资，那么3%点的回报率连5年期4.95%的存款利率都不如。专家认为，通常15年租金就可以抵回房价，所以一般房屋的年回报率应该在7%-8%。但现在深圳却需要25年甚至更长才能抵回房价。

　　恐 投资者套现，热钱撤离

　　现在要凌晨两三点钟就要去产权交易中心排队，否则拿不到号。这说起来真像当年排队买股票的情形，但从5月起，凌晨排队现象在深圳各大产权登记中心持续上演。

　　现在交易的火爆可以从深圳市国土资源和房产管理局的数据上看出：3月深圳二手房每日成交数在300-400套之间，3月底突破400套/日。从4月中旬起，每日成交量又依次突破500套、600套，并在5、6月基本保持这一成交水平。个税传闻的影响巨大，投资客开始闻风而逃。可怕的远远不只这些，据一位对投行极为了解的消息人士透露，现在国际热钱已经开始撤离。深圳一大型房地产公司总经理也表示，这一点他也已经明确感觉到了。

　　■ 重灾区预测

　　后海

　　炒家成群换手率高

　　受灾指数：★★★★★

　　原因分析：后海望海路及周边楼盘，在2007年半年内，价格升幅达50%-60%。豪宅涨得离谱，2006年初1.1万元/平方米开盘的半岛城邦，目前价位超过4万元/平方米。中介称，此片区炒家超过60%，部分楼盘达80%，现在市场基本是炒家相互接货。不少单位换手率也在3次/年以上。一中介市场总监称，西府路一楼盘单位，一年内在该中介成交3次，保守估计该单位一年换手率有五六次。

　　红树湾

　　接近香港元朗房价

　　受灾指数：★★★★

　　原因分析：一年前，红树湾片区楼盘1.5-1.6万元/平方米，现在已普遍升到了3.6万元/平方米以上，一年涨幅超过120%以上。而一桥之隔的香港新界、元朗，房价也只有4-5万元/平方米，红树湾的房价已经逼近香港。难怪周边中介在采访的时候也会感叹：这里的房价真是看不透，这几个月是迷迷糊糊地过去的。