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    由于央行持续加息和房价不断上涨

住房负担“涨”首次置业者“跌”

美联市场研究部徐枫

近年来由于央行持续加息和房价不断上涨，不少深圳人主动或被动沦为“房奴”。根据美联物业市场研究部的统计，深圳的家庭购房负担率已超过6成，也就是说，深圳普通工薪阶层每月要花60％的收入来供楼，普通市民对商品房的承受能力越来越接近极限。

深圳住宅负担率过6成

通常意义下，住宅负担率是指每月所需偿还的住宅贷款额占家庭收入的百分比。根据美联物业市场研究部的统计，截止2007年5月，假设居民购买的为60平方米物业，其家庭年收入77942元（此数据为2005年深圳家庭年平均收入），在7成20年按揭的情况下，深圳住宅的负担率为64.31％。一般情况下，负担率保持在两至三成内是比较合理的。而深圳住宅的负担率在05年8月之前一直保持在30％以内，06年8月则突破了40％，在07年1月过50％大关。目前超过六成的比率已远远超出了正常水平。

从另一方面来说，由于人均收入的统计存在一定局限性，因此本研究部认为此负担率仅可作为衡量市场风险的一个参考。

首次置业者比例创新低

房价在短期内不断飚升是负担率持续上升并超过合理范围的“罪魁祸首”。截止今年5月，全市一手住宅市场的均价已超过万元，达到14200元／平方米，环比4月增加16.43％。二手住宅方面，美联蓝筹物业录得的成交均价也已达到13748元／平方米，基本与4月持平。一、二手之间的价差逐渐减少。一来是由于成交的二手物业楼龄普遍不长，大约1／3都是5年以内的新房。二来基于对房价仍将上涨的预期，市面追涨并短期套现的现象比较多。住宅市场的首次置业者百分比大幅下降，市面上充斥着大量的炒家和有实力的多次置业者。很多消费者并非职业炒家，而是短期博彩。与股票不同的是，股票一旦亏损，将一文不值，而物业即便亏损，对某些投资者而言，仍可作为栖身之所，因此房地产投资对于大多数国人来说比较有安全感。但就其弊端而言，房地产套现周期相对较长，且交易程序繁琐，如果不经过周详的考虑，头脑一热就把房子买下来，会占据大额资金，机会成本比较高。 (深圳厂房网提供)