2007年上半年深圳厂房市场走势稳定，价格稳步上涨，受关内厂房供应较小的影响，价格有所上涨。租赁市场相对稳定，投资回报风险较小。

　　(一)关内关外租金差异较大

　　上半年，深圳厂房市场表现稳定，关内受供应紧张的影响，租赁均价走高。莲塘等非高端区域的租赁均价维持在30元/平方米•月，车公庙、华侨城等高端区域的厂房租赁价格已达45-65元/平方米•月。关外厂房租金达到20元/平方米•月，同比涨幅超过20%，价格上涨的主要原因在于近年来关内企业不断外迁，直接增加了关外厂房的需求。

关内外厂房均价列表

　　(二)工业区厂房价格普遍较高

　　上半年，深圳关内二手厂房市场因为区域不同而销售价格差异较大，最高的成交价格高达9000元/平方米，最低成交价格则低于2000元/平方米。关内很多厂房因为位置优势经过厂改被当成了写字楼来使用，这也是厂房价格较高的原因，例如车公庙的泰然工业区，华侨城的东部工业区。

　　关外的厂房销售价格的高低则因为厂房性质不同而存在差异。位于龙岗大工业区和光明科技园等政府重点扶植的工业区内的厂房，不仅物业质量较好，还拥有个人房产证等优势，价格普遍要高于周边的村办厂房。

关内外各区域厂房售价列表

　　(三)厂房投资回报率降低，客户转为自用

　　世华地产成交数据显示，07年上半年厂房的投资回报率有所降低，关内投资回报率为8%，关外投资回报率为6%，都远低于上年9%-10%的投资回报率。通过分析上半年的成交资料发现，客户购买厂房多为自用，投资客已经淡出厂房投资市场，这主要因为投资回报率的降低。另外，厂房价格升高之后，带来的投资资金压力也是投资客离去的一个原因。

　　深圳厂房投资回报率列表

　　(四)市建厂房停滞，村建厂房升温

　　目前，由政府统一规划建设的关外大型工业区已经进入阶段性收尾，厂房供应进入断档期。与此同时，受关内企业外迁、深圳经济持续升温、产品需求不断加大等宏观环境的影响，深圳企业对于厂房的需求也正在不断加大，村建厂房进入了高速发展的时期，新入市厂房增加，单栋面积增大，租金也进一步攀升。以西丽珠光村为例，楼龄较长的厂房一般只有4层，每层1200平方米，3-4年前入市的厂房为大概5-6层，每层1500平方米，今年入市的厂房为一般7-8层，每层面积为1700平方米，目前该区域的租金水平已经上涨到30元/平方米•月，同比增幅达到25%。

　　(五)八卦岭工业区高回报率与投资性成反比

　　八卦岭工业区厂房租赁回报率较高，可达到12%，但是却因为土地使用年限较短而无法在三级市场上买卖成交，据调查，目前八卦岭所有的厂房到期时间为2013-2015年，目前没有超过10年的物业，所以失去了投资价值。即使八卦岭片区改造，所有的厂房业主也无法得到较大的经济赔偿，投资性能较差。