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成都住宅转商用 中低端写字楼很受伤

本文来源:成都商报

     “这不是公寓楼吗,怎么把客厅、卧室与厨房间的墙都拆了呢?”3月28日,红星路某楼盘业主杨女士准备装修自家住宅时惊奇地发现:几乎所有邻居都按办公房或商住两用的风格在装修。综合考虑后,她也改变初衷而按商务标准装修以备出租。

     杨女士的遭遇不过是“住宅改商用”的一个缩影。据了解,今年以来“住宅改商用”现象在成都各大商圈尤为盛行,更多中小企业更愿意在商住楼里办公。业界资深人士分析,在经济环境不太景气、中小公司普遍压缩商务成本的条件下,地段优越、租金低廉的住宅楼正在对周边的中低端写字楼的地位形成了较大冲击和威胁。

     现场住宅改商用业主在行动

     日前记者来到红星路该楼盘发现:于去年12月交房的1栋,已经装修完毕或正在装修的大部分业主除了保留卫生间外,几乎将客厅、卧室与厨房的墙全部拆除,乍看上去与写字楼一个样。在装修风格上,各层楼的业主大都按照商用的标准装修。剩余业主,几乎也都按照“商住皆可”的两用标准装修。

     从记者调查的情况看,该盘位于寸土寸金的春熙—红星路商圈,规划为商住两用项目,其中1栋为住宅、2栋为写字楼,业主多以投资为主。“按办公标准装修,租金肯定要高得多!”19楼一业主王先生表示,他这套房子装修完后,可形成建筑面积约130平方米的写字楼,月租金有望超过5000元;如果是按住宅用途标准装修,月租金只能在2500元左右。

     据了解,该楼作为住宅性质的1栋在年前已装修完毕并成功出租的房子,其承租方主要是外地各企业驻蓉办事处、本地小型公司等,办公人数一般在5-15人。与此同时,作为写字楼的2栋在招租上则相对比较困难。从记者抽样调查的情况看,半数业主表示在购买该物业时就定位为“办公、自用”,这部分业主多为刚刚起步的创业者。

     调查费用低,中小公司更喜欢

     有办公需求的客户为何更愿意承租住宅物业?已与该楼1栋业主签了租赁协议的姜先生刚成立了一家设计公司,需要一间建筑面积约100平方米的办公室。他给记者算了一笔账:这样大小的办公室在2栋的月租金高达5000元,1栋虽为住宅性质,但业主在装修上完全符合办公需求,月租金仅为3000元,且每月的物管费要少一半,水电费等开支也相对低廉得多。选择在1栋办公的业主或承租客,无不是为降低创业的成本及门槛。

     从记者调查了解的情况看,不论是商住型物业还是纯粹的住宅,都在悄悄分食着写字楼这块大市场。近年来成都中低端写字楼市场租赁价格不断走低,这与“住宅商用”的盛行密不可分。记者从21世纪不动产、富房不动产、伊甸城等品牌中介公司了解到,目前,地段优越、租金低廉的公寓楼和商住楼,已经对写字楼形成了直接威胁。在春熙路—红星路、人民南路、紫荆—桐梓林、骡马市等商圈,同一商圈的商住公寓租金大抵相当于写字楼租金的50%,民宅租金只相当于写字楼的25%左右。此外写字楼的物管费、车位费等较高的综合费用,更是令中小企业及创业者难以承受。商住公寓及民宅相对于写字楼来说,综合费用更低。对于还没有完成原始积累的小公司,更乐于在住宅和公寓里办公;对有了一些家底的公司,则选择已成气候的商住公寓办公,花费仍然比高档写字楼少。

     中低端写字楼受冲击

     “住宅楼与办公承租方形成的这种高度默契,对周边的中低端写字楼租赁形成了较大冲击。”富房不动产相关负责人表示,不少陈旧的中低端写字楼将逐渐淘汰。部分中小企业相关负责人在接受记者采访均认为,成都中低端写字楼最低办公成本较低高,且物业陈旧、功能不断退化。而处于商圈黄金地段的新建商住楼或公寓楼更具优势。

     戴德梁行相关资深人士认为,住宅商用的盛行仅对周边的中低端写字楼形成冲击,高端写字楼不会受到影响。因为高端写字楼不但配备电梯、货梯,而且还有紧急电梯,为紧急情况下疏散提供了更好的条件;配有良好的管线网络、门禁系统及强弱电线路,比住宅楼更能满足不同性质的公司需要;车位配比率常常高达1∶2。尤其是在办公形象上,再高档的住宅楼都难与高端写字楼匹敌,对于注重办公形象的大公司而言,正常情况下不可能选择住宅楼办公。今后高端写字楼的竞争压力源于自身,而功能退化的中低端写字楼将逐渐淡出市场。

     政策

     “住改商”,真的可行?

     住宅改商用,在政策法规上是否可行?四川泰和泰律师事务所资深律师高玉林表示,根据物权法第71条规定,“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权力不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”据此条款,在满足后面所列条件的情况下业主可以“我的地盘我做主”,将住宅改商用。但物权法第77条还规定:业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,“应当经有利害关系的业主同意”。按照这个条款,业主要想把房子改商用,必须得到业主之间的相互认同或相互达成默契。

     市房管部门相关人士介绍,2008年1月1日起实施的《成都市物业管理条例》规定,业主、使用人确需改变住宅使用性质,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。擅自改变住宅使用性质,可由规划行政主管部门责令限期改正,并处以5000元以上3万元以下罚款。而规划部门相关人士认为,规划部门目前只对房屋建设前的情况具有监督和执法的权力,而对目前广泛存在的“住改商”情况,执法部门也很为难。

 

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来源:深圳168厂房网-厂房出租厂房求租
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