强制执行房地产案件所涉及若干法律问题

    人民法院在执行过程中,对房地产案件的执行,一直是执行工作中的老大难问题。对房地产采取强制执行,常常会涉及到债权与物权法、担保法等诸多法律问题,由于目前有关法律法规对此缺少可具体操作的规定,各地法院在实际处理中做法又各不相同,因而在实际执行过程中如何正确适用有关房地产方面的法律;如何正确处理被执行人房产;如何规范对被执行人房产的查封、扣押、拍卖、变卖等问题显得尤为重要。为了能最大限度地维护申请执行人的合法权益,切实保障被执行人的基本生活或生产经营活动,保证社会的稳定与经济的稳步发展。为此,笔者试就强制执行被执行人房地产案件所涉及的有关法律问题进行分析与探讨。
    一、关于执行被执行人房地产时如何确定财产归属的问题
    我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中,第五十九条、第六十条规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
    在执行房地产时,首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有,对于已经进行登记的房地产,应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说,只要房地产登记在被执行人名下,就应当视为被执行人所有,法院就可以将其作为被执行人的财产执行。
    二、分析强制执行被执行人房地产案件难以执行的原因
    房地产案件的执行牵涉到很多政策性的问题,人民法院的很多工作都需要有关部门的配合和支持,因此执行过程中遇到的问题很多难以执行,存在的原因有以下几点:
    (一)适用法律难。我国民事诉讼法以及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定,造成实践中各地法院在查封和处理房地产时做法不一,常常发生相同条件的个案处理结果却相异,损害了法律的严肃性和统一性。
    (二)要求协助执行难。人民法院执行房地产案件,须由房地产管理部门及时协助,并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响,或拒不履行人民法院要求协助执行的通知;或对人民法院查封的房地产擅自解封,违规办理过户手续;或在协助执行时向人民法院收取名目繁多的费用;或找出种种借口推委拖延,给人民法院的执行工作设置了一些障碍。
    (三)房地产变现难。依我国现行独特的土地政策,可供交易的土地范围极小,只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易,集体所有的土地禁止交易,这就给涉及集体土地的不动产的变现带来困难。即使在能够上市交易的土地中,行政主管部门出于部利益的驱动,也往往使人民法院变价处理房地产难以顺利进行。
    三、执行被执行人房地产时遇到的诸多法律问题
    (一)关于对执行农村房产可行性的执行问题。
    1、农村房产的法律界定及其特征。
    农村房产一般是指在农村集体土地上所建造的房屋,其既无严格法律意义上的土地使用权证,也无房屋所有权证,因而无法进入一般的房产市场进行交易,即无法正常流通。在农村,宅基地属村集体所有,农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度,要求一户一宅,宅基地不得转让。可见,农村居民私有住房具有两个特点:(1)宅基地来源的政策性、福利性。(2)房屋流通的限制性。农村房产,按其用途主要可分为两大类,即村民住宅和乡镇工(商)业用房。两者的所有权法律特征除了相同或相似外,尚有一个显着的区别,这就是村民住宅所有权的“相对完整性与合法性”,而乡镇企业房产的“相对缺陷性与违法性”,村民住宅在建造前均经村及乡镇审批,故具有相对完整合法的所有权。虽然农民的宅基地归集体所有,农民只享有使用权,但宅基地上的附着物,如房屋等,则归农民所有,农民对其可以占有、使用、收益和处分。而乡镇企业的工(商)业用房,则基本没有经过乡镇企业用地主管部门的审批,没有履行必要程序,大多是与所在村以签订土地租赁合同的形式而取得土地使用权的。
    2、农村房产的可执行性分析。
    由于作为执行标的物的农村房产具有其特殊法律特征,所以,在对该类财产的执行上存在障碍:在理论上表现为执行标的物所有权上的瑕疵,在实践中则表现为无法直接进行拍卖或变卖,对村民住宅同时还表现在实体处分及执行程序上的障碍。农村房产作为民事执行标的物时所出现的上述执行上的障碍,与我国土地立法上确定土地的两种所有制,即国家所有与集体所有,以及土地所有权不得转让相关。
 

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