工业地产买卖税收筹划

    通常工业地产买卖涉及营业税、印花税、土地增值税、契税等,各种税费占增值额的一半以上,如何进行有效的税收筹划,合理的降低交易成本,一直是买卖双方需要考虑的问题,然而一般买卖双方会选择通过以下两种方式来处理:
    一、签署黑白合同,做低房价逃税
    通过直接买卖的方式来购置目标工业地产,对于买卖双方来说法律风险均较低,但是由于交易成本过高,很多买卖双方都通过签署黑白合同,做低房价来逃税,很显然这种方式违反了国家法律法规的规定,一旦被税务机关查证,不但要全额补缴税款,还需要面临罚款,严重一点可能要承担刑事责任,买卖双方冒这种风险很显然得不偿失。
    二、直接转让目标工业地产公司股权
    通过转让目标工业地产的公司股权来达到转让工业地产的目的,这种交易方式,目前对于买卖双方来说十分常见,一般中介机构也推荐买卖双方通过这种方式进行交易,对卖方来说没有营业税、土地增值税、印花税,对买方来说没有契税,买卖双方直接到工商局办理目标公司的工商变更登记即达成交易目的。
    殊不知,这种交易方式对卖方来说,的确风险不大,但是对买方来说却无法控制法律风险,买方要承受目标公司所有的或有债务及以前经营过程中积累的各种法律风险,而且在国内买方就购置工业地产中聘请律师提供法律风险防范的比例并不高,转让后纠纷产生概率较高,曾经笔者所接的股权转让纠纷诉讼案件中就有几起这类案例,纠纷产生的原因有目标公司对外担保需要承担连带责任的、有因对外负债需要承担责任的、有面临行政处罚的等,更有一个案例是股权转让后因目标公司在股权转让前的对外担保,需要承担担保责任,致使公司资不抵债的。
    另外,通过股权转让的方式转让工业地产,只能转让转让全部目标公司的股权,若目标公司持有多幢工业地产,则无法通过直接股权转让的方式来转让工业地产。
    那么如何合法合规的降低交易成本,达到合理避税目的,而不是偷逃税,我们可以利用目前有效的法律法规及国家税务总局的规定,通过设立项目公司的方式达到转让的目的,不仅可以降低买卖双方的法律风险,同时可以达到降低交易成本的目的,另外即便出让方持有多幢房地产,转让其中的一部分,也可以合法有效的达到交易目的。

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